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Las 21 respuestas a las preguntas clave de la nueva ley de turismo de Baleares (Alquiler vacacional)

Las 21 respuestas a las preguntas clave de la nueva ley de turismo de Baleares (Alquiler vacacional)

03/08/2017

1.- ¿Cuál es el marco normativo actual?

El 1 de agosto del 2017 ha entrado en vigor la Ley 6/2017 de 31 de julio que modifica la Ley 8/2012 del Turismo de las Islas Baleares del 2012.  

El martes 8 de agosto ha entrado en vigor el Decreto Ley 3 /2017 de fecha 4 de agosto que modifica dos artículos de la Ley 8/2012 del Turismo de las Islas Baleares. Este Decreto Ley debe tramitarse en el Parlamento Balear para ser objeto de ratificación antes del 4 de septiembre del 2017, lo cual no impide que ya esté en vigor y por tanto que resulte aplicable.

 

2.- ¿De dónde veníamos?

Antes del 1 de agosto se permitía la comercialización de estancias turísticas en viviendas unifamiliares aisladas (chalets), en viviendas pareadas sometidas al régimen de propiedad horizontal y viviendas unifamiliares entre medianeras siempre que fueran únicas en la parcela. Por tanto se declaraba compatible con el uso ordinario-residencial desde el punto de vista urbanístico que tenían estas viviendas el uso extraordinario que consistía en comercializar estancias turísticas en dichas viviendas.  

 

3.- ¿Cuál es la principal novedad?

Desde el 1 de agosto se va a permitir la comercialización de estancias turísticas en edificios plurifamiliares es decir en apartamentos o viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal pero condicionada a un doble requisito de forma cumulativa:

La zonificación;

Autorización en su caso de la Comunidad de Propietarios

Además se establece la llamada “modalidad del alquiler de vivienda principal” que permite SOLO al propietario persona física comercializar estancias en su vivienda habitual, considerada como vivienda principal por un plazo máximo de sesenta (60) días al año, al margen de su tipología arquitectónica. Deducimos que el propietario debe ser residente en España y debe estar debidamente empadronado para poder acreditar su residencia habitual en dicha vivienda. 

En todo caso debe respetar las dos condiciones más arriba citadas. Se fija un límite temporal de 5 años para el ejercicio de la actividad con posibilidad de prórroga. Excepcionalmente se permite la convivencia del propietario junto con los turistas, si así se anuncia en la publicidad y NUNCA se podrá superar el número de plazas establecido en la cédula de habitabilidad, computando al propietario, a sus familiares que residen con éste de forma permanente y a los turistas.   

 

4.- ¿Qué es la zonificación?

Solo se podrá comercializar estancias turísticas en zonas declaradas aptas (con certificado administrativo). Las zonas se determinarán de forma MOTIVADA por los Consells Insulares previo informe preceptivo de los Ayuntamientos, salvo el Ayuntamiento de Palma que decidirá sin necesidad del Consell Insular de Mallorca.   Mientras no se zonifique  se paraliza la solicitud de licencias a través del DRIAT.

Se fija el plazo máximo de 1 año, es decir hasta el 1 de agosto del 2018 para proceder a la zonificación; si transcurrido dicho plazo no se hubiera establecido la zonificación, se pondrán solicitar declaraciones responsables de inicio de actividad respecto  de viviendas unifamiliares aisladas, viviendas unifamiliares entre medianeras y viviendas unifamiliares pareadas. SE EXCLUYEN las viviendas en plurifamiliares que tendrán que esperar a la decisión sobre la zonificación.  

Con el permiso se obtendrá un número de registro imprescindible para comercializar la vivienda a través de los canales de oferta turística (Airbnb, Homeaway, etc).

Para la zonificación se atenderá a motivos de sostenibilidad (medioambientales, urbanísticos-territoriales, acceso a la vivienda, abastecimiento de agua/energía/servicio de basura…).    

 

5.- ¿Qué papel tendrán las Comunidades de Propietarios?

Podrán pronunciarse sobre la comercialización de estancias turísticas en los edificios plurifamiliares. De este modo, una vez que los Consells y Ayuntamientos definan la zonificación, solo se podrán comercializar estancias turísticas si el título constitutivo o los estatutos no lo impiden. Si no consta la prohibición, para comercializar se exigirá la autorización de la Comunidad de Propietarios a través de un acuerdo por doble mayoría (de votos y de cuotas), en primera convocatoria.

En segunda convocatoria se exigirá el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que estos representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 

6.- ¿Cuál es el concepto de empresa comercializadora de estancias turísticas?

Las personas físicas o jurídicas que comercializan turísticamente la totalidad de una vivienda residencial por periodos de corta duración en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, sin perjuicio de su uso particular.

 

7.- ¿Cuándo se presume que un propietario comercializa estancias turísticas?

Si se comercializa la vivienda en condiciones de uso inmediato, por una duración inferior al mes y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es distinta o diferente a la turística.

 

8.- ¿Qué se entiende por canal de oferta turística?

Todo sistema mediante el cual las personas físicas y jurídicas, directamente o a través de terceros, comercializan, publicitan o facilitan mediante enlace o alojamiento de contenidos la reserva de estancias turísticas en viviendas (bien sea por días o semanas siempre inferiores al mes (art. 50.13), bien sea con prestación de algunos de los servicios descritos en el artículo 51.

A modo de ejemplo son canales de oferta turística las agencias de viajes, las centrales de reserva, empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otros sistemas de nuevas tecnologías de la información, las agencias inmobiliarias así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social.

 

9.- ¿Qué procedimiento se debe seguir para darse de alta como comercializador de estancias turísticas?

El propietario deberá presentar ante la Consejería de Turismo la Declaración de Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) en la que se declarará que la vivienda cumple los requisitos de carácter técnico que más adelante se indicarán. A partir de la presentación en el Registro correspondiente, se estará en condiciones de realizar la actividad en cuestión. 

 

10.- ¿Se  pueden comercializar estancias turísticas en una vivienda sin previa declaración responsable de inicio de actividad (DRIAT)?

No; la publicidad, la contratación o la comercialización  de estancias turísticas SIN DRIAT previo se considera infracción grave que se sancionará con multa entre 20.001 y 40.000.-€, sin perjuicio de que se pueda suspender la actividad o se proceda a clausurar la vivienda  

 

11.- ¿Qué requisitos técnicos deben cumplir las viviendas?

Se exige una antigüedad mínima de cinco años (el uso durante este tiempo además tendrá que haber sido residencial privado) acreditables mediante:

Declaración de obra nueva

Licencia de Primera Ocupación

Certificado Municipal 

Es obligatoria la Cédula de Habitabilidad en vigor. El número máximo de plazas será el contenido en ella.

El Seguro de Responsabilidad Civil debe extenderse a los daños a la Comunidad de Propietarios.

Se deben ofrecer-garantizar servicios turísticos (limpieza, ropa, instalaciones y atención telefónica 24 horas) y la comunidad debe estar informada. El contrato con el personal de la limpieza debe cumplir la normativa laboral, de Seguridad Social y de Prevención de Riesgos Laborales).

Es obligatorio contar con certificado de eficiencia energética con calificación mínima de F o D en función de la antigüedad del inmueble, si bien se fija un plazo de adaptación de tres años, por lo tanto hasta el 1 de agosto del 2020.

Es imprescindible también tener contadores individuales de suministros (electricidad, agua si se abastece a partir de una red pública, gas).

Deben cumplir la normativa sobre sostenibilidad y accesibilidad para personas con movilidad reducida.

 

12.- ¿En qué casos nunca se podrán comercializar estancias turísticas en las viviendas?

1.- Si se ha impuesto sanción firme administrativa por infracción urbanística grave o muy grave mientras no se haya restituido la legalidad urbanística.

2.- Situadas en suelo rústico protegido.

3.- Sometidas a régimen de protección oficial o a precio tasado.

Sin perjuicio de que en el futuro se permitan las estancias turísticas en habitaciones de una vivienda privada residencial, no se admiten los contratos por habitaciones al amparo de la Ley Turística.

 

13.- ¿Qué duración tendrán las licencias para viviendas residenciales sometidas a propiedad horizontal?

5 años prorrogables, sin perjuicio de que la Administración pueda acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercialización turística durante tres años consecutivos.

 

14.- ¿Qué duración tendrán las licencias para el resto de viviendas residenciales?

Indefinida sin perjuicio de sin perjuicio de que la Administración pueda acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercialización turística durante tres años consecutivos.

 

 15.- ¿Existe un máximo de inmuebles por propietario?

A la espera de desarrollo reglamentario, el propietario que ya comercializare a fecha 1 de agosto del 2017 turísticamente tres o más viviendas, no podrá presentar un nuevo DRIAT respecto de cualesquiera otras viviendas de su propiedad.

 

16.- ¿Qué obligaciones específicas tiene el propietario de una vivienda sita en un edificio plurifamiliar?

Deben informar por escrito a los inquilinos sobre las normas de convivencia, adecuada utilización de los servicios y elementos comunes, quienes deberán firmar la recepción de dicha información.

Comunicar a la Dirección general de la Policía las estancias de las personas que se alojan en la vivienda.

Requerir al turista al abandono de la vivienda en 24 horas en caso de alteración grave de la convivencia o incumplimiento grave de las normas de la comunidad

 

17.- ¿Los titulares o explotadores de canales de comercialización turística  incurrirán también en responsabilidad?

Si publican anuncios de viviendas que no hayan realizado la declaración responsable (DRIAT) o no consignan en la publicidad el número de inscripción turística, se les podrá imponer sanciones entre 40.001  y 400.000.-Euros

Hay una presunción iuris tantum de Responsabilidad Solidaria: titulares del inmueble + persona responsable de haberla insertado.

 

18.- ¿Las personas con cargo en las Comunidades de Propietarios van a responder si se comercializan estancias turísticas en los apartamentos sin DRIAT o sin permiso de las mismas?

La Ley no contempla ningún régimen de responsabilidad respecto de las personas que ostenten cargos en la Comunidad de Propietarios.

 

19.- ¿Cómo  la Consejería de Turismo va a incentivar la búsqueda de posibles infractores?

Se ha creado un canal de denuncia a través de un correo electrónico: bustiainspeccioturistica@dgoturis.caib.es. Además a partir del mes de octubre se incluirá en la web de la consejería un formulario online de denuncia.

Finalmente en el año 2018 se implantará un App a través de la que se podrá consultar si una vivienda específica está dada de alta con un número de inscripción turística.

 

20.- ¿Qué efectos tiene la nueva Ley y el Decreto Ley del 2017  sobre los propietarios que con anterioridad al 1 de agosto del 2017 ya comercializaban estancias turísticas legalmente?

No les afecta la zonificación ni los requisitos técnicos exigibles a las viviendas pero sí las nuevas disposiciones sancionadoras.

En todo caso sí que deberán:

Comunicar a la Dirección general de la Policía las estancias de las personas que se alojan en la vivienda;

Insertar en la publicidad de su vivienda el número de inscripción turística; a falta de dicho número deberán consignar el número de registro de entrada otorgado cuando se presentó el DRIAT ante un registro público.

 

21.- ¿Qué juego tiene el contrato de temporada regulado en la LAU tras la entrada en vigor de la Ley 6/2017?

La LAU está llamada a regular contratos de temporada inferiores al año en el que el arrendatario haya sido captado a través de canales no turísticos, de tal manera que  la finalidad del contrato sea no turística.

 

Si necesita más información, no dude en contactar con nosotros. 

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