Die Wertüberprüfung bei der Übertragung von Immobilien

Bei jeder Vermögensübertragung, insbesondere beim Kauf, Verkauf oder Erbschaft einer Immobilie, ist es erforderlich in den entsprechenden Urkunden den Kaufpreis und Wert des Objekts zu vermerken, der als Grundlage für die Berechnung der anfallenden Steuern dient. Aus diesem Grund ist es notwendig, den Katasterwert der Immobilie, etwaige Anpassungen und/oder jegliche anderen Umstände zu überprüfen, die Einfluss auf die Bestimmung des beurkundeten Preises haben.

Ein Problem entsteht, wenn der Preis unter den Marktwert fällt, bzw. niedriger ist, als der von den autonomen Regionen Spaniens festgesetzte Verkehrswert, da die Übertragungssteuer (ITP) nichtauf der Grundlage des realen Kaufpreises berechnet und bezahlt wird, sondern auf den von der Verwaltung festgesetzten Verkehrswert. Genau hier entstehen Unstimmigkeiten.

Um einen möglichen Steuerbetrug zu verhindern, können die Steuerbehörden der jeweiligen autonomen Regionen in Übereinstimmung mit dem Gesetz Untersuchungen einleiten, um zu überprüfen, ob der in den notariellen Verträgen beurkundete Preis dem tatsächlichen Wert entspricht, oder ob die Immobilie unterbewertet wurde, um die anfallende Steuerlast zu mindern. Dieses Verfahren nennt sich Wertüberprüfung.

Falls die Summen nicht übereinstimmen, leitet die Behörde ein entsprechendes Verfahren ein, das normalerweise mit einer Steuernachzahlung endet. Nach Einleitung des Verfahrens und Ablauf der Frist zur Geltendmachung von Einwänden stellt die Steuerbehörde die durchgeführte Anpassung mit der durchgeführten Wertermittlung zu.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Steuerpflichtige zwar weder Rechtsmittel, noch eine unabhängige Beschwerde einlegen kann, jedoch deswegen nicht schutzlos dasteht, da jeglicher Einwand bezüglich der Bewertung vorgebracht, oder ein Gegengutachten eingeholt werden kann, um die Aussetzung des Verfahrens zu erreichen, eine Ermässigung des geschuldeten Betrages zu erwirken, oder sogar die “Sanktion“ abzuwenden. Im Folgenden führen wir die einzelnen Möglichkeiten zur Verteidigung auf:

– Erstens richten sich die vorzubringenden Einwände natürlich nach den konkreten Umständen des jeweiligen Falles.

– Zweitens können die Beteiligten, wie bereits gesagt, ein Gegengutachten einholen, um die von der Behörde durchgeführte Kalkulation zu korrigieren. Ferner können sie sich in den gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fällen das Recht auf ein Gegengutachten vorbehalten, wenn sie der Meinung sind, dass die zugestellte Benachrichtigung nicht ausreichend die Tatsachen und Gründe berücksichtigt, um den ursprünglich deklarierten Wert der Immobilie anzufechten. Ausserdem haben sie das Recht diese Unterlassung entsprechend anzuzeigen. Das Honorar des Gutachters muss von dem Steuerpflichtigen bezahlt werden. In manchen Fällen sieht das Gesetz die Intervention eines dritten Gutachters vor.

Da die von dem Steuerpflichtigen zu zahlenden Gutachterhonorare (und u.U. die Honorare für einen dritten Gutachter) in manchen Fällen den von der Verwaltung geforderten Betrag übersteigen, sollte im Vorfeld geprüft werden, ob die Einlegung dieses Rechtsmittels Sinn macht.

Zusammenfassend ist es ratsam, die Vorgaben der einzelnen autonomen Regionen genauestens einzuhalten, um eine korrekte Bewertung der entsprechenden Immobilie zu erreichen und auf diese Weise unnötige Überraschungen zu vermeiden. In den Fällen, in denen die Verwaltung eine Überprüfung mit den oben dargestellten Merkmalen einleitet, sollte die Zweckmässigkeit der verschiedenen gesetzlich vorgesehen Möglichkeiten der Anfechtung, oder des Widerspruchs geprüft werden.

Schliesslich weisen wir darauf hin, dass angesichts der Vielzahl von eingeleiteten Überprüfungen in den letzten Jahren in letzter Zeit viele Urteile, besonders höherer Gerichte, ergangen sind, welche die von den autonomen Regionen durchgeführten Bewertungen gerichtlich wegen fehlender Genauigkeit zurückweisen. Dafür wurden Gutachter herangezogen, die den Betrag der anfallenden Übertragungssteuer auf Grundlage des realen Verkehrswertes und nicht des gesetzlichen Wertes neu berechneten, um auf diese Weise zu garantieren, dass diese Überprüfungen im Sinne des Gesetzes vollzogen werden.

Jaime López, Rechtsanwalt von ILLESLEX.