NEUE MASSNAHMEN IN BEZUG AUF IMMOBILIEN UND VERMIETUNG

Am 18. Dezember wurde das königliche Dekret 21/2018 vom 14. Dezember über dringende Maßnahmen in Bezug auf Immobilien und Vermietung im Amtsblatt veröffentlicht, eine Regelung, die am 19.12.2018 in Kraft trat.

Die Begründung der RDL bringt bis zu fünf Motive hervor, um die Verabschiedung dieser neuen Verordnung dringend zu rechtfertigen:

 

1. Die wirtschaftliche und soziale Anfälligkeit vieler Familien gegenüber den Zahlungen eines gemieteten Hauses;
2.  Erhöhung des Mietpreises in einigen Gebieten Spaniens, unterstützt durch den touristischen Mietboom;
3. Mangel an sozialem Wohnraum;
4. die Zunahme von Zwangsräumungen im Zusammenhang mit Mietverträgen;
5. auf die Notwendigkeit der Zugänglichkeit von Wohnraum zugunsten von Menschen mit Behinderungen und eingeschränkter Mobilität reagieren.

 

Diese Gründe rechtfertigen regulatorische Änderungen in verschiedenen Regulierungsblöcken: das städtische Mietgesetz, das Wohnungsgesetz, die Zivilprozessordnung und lokale Steuern.

Die wichtigsten Entwicklungen, die ab dem 19. Dezember 2018 anwendbar waren, unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die vor diesem Datum formalisierten Mietverträge weiterhin den für sie geltenden Bestimmungen unterliegen, sind folgende:

 

Längere Mietverträge

Das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Vermietung (LAU) wird geändert und enthält folgende Abwandlungen, die sich auf Mietverträge auswirken: Die obligatorische Verlängerungsfrist für Wohnimmobilien von 3 auf 5 Jahre wird verlängert (oder 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Das heißt, es erhöht die gesetzliche Mindestdauer, in der der Mieter im gemieteten Haus bleiben kann. Die stillschweigende Verlängerung verlängert sich von 1 auf 3 Jahre: Hierbei handelt es sich um die befristete Laufzeit, um die der Vertrag nach Ablauf der obligatorischen Verlängerungsfrist verlängert wird, falls der Vermieter oder der Mieter seinen Wunsch nicht äußert, zu erneuern.

 

Begrenzte Garantien

Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung kann der Vermieter vom neuen Mieter keine Garantien verlangen, abgesehen von der Kaution vone EINEM MONAT, die die monatlichen Mieteinnahmen in zwei Monaten übersteigt, sofern es sich nicht um langfristige Verträge handelt.  Im letzteren Fall können zusätzliche Garantien vereinbart werden. Dies begrenzt die oft missbräuchlichen Anforderungen, die viele Eigentümer zusätzlich zu der Kaution verlangen.

 

Die Kosten der Immobilienagentur trägt der Vermieter, wenn es sich um ein Unternehmen handelt

Der Vermieter haftet für die Kosten der Immobilienverwaltung und der Formalisierung des Vertrags, sofern es sich um eine juristische Person (ein Unternehmen oder eine Gesellschaft) handelt. Derzeit müssen diejenigen, die zu einer Immobilienagentur gehen, um ein Miethaus zu finden, eine monatliche Gebühr entrichten, die von nun an der Vermieter übernehmen muss. Ebenso erleichtert es die Annahme von Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Mieter über die Renovierung oder Verbesserung des Hauses im Rahmen desselben Vertrags, ohne wie bisher auf dessen Beendigung zu warten.

 

Steuerermäßigung

Im steuerlichen Bereich sieht das von der Regierung genehmigte Maßnahmenpaket die Befreiung von der Grunderwerbsteuer und der Stempelsteuer (AJD) bei der Unterzeichnung von Wohnungsmietverträgen zur stabilen und dauerhaften Nutzung vor, um die Steuerbelastung, die der Mietmarkt mit sich bringt, zu verringern.

Das Dekret passt auch das Gesetz zur Regelung der örtlichen Finanzverwaltung an, um die Steuer auf Immobilien (IBI) zu ändern, wenn auch in zwei sehr begrenzten Fällen: Wenn der Vermieter eine öffentliche Einrichtung ist, kann von der Zahlung dieser Steuer befreit werden. Damit entfällt die Verpflichtung, die Steuer in einer Sozialwohnungsmiete von den Verwaltungen an den Mieter weiterzugeben, und die Kommunen mit Überschüssen dürfen sie zur Förderung ihres öffentlichen Wohnungsbestandes zuweisen und in der Lage sein, einen Bonus von bis zu 95% zu erzielen die IBI-Gebühr für gemietete Wohnungen zu einem begrenzten Preis. Ebenso wird in das Gesetz über die Regelung der lokalen Steuern die Definition von unbewohnten Wohnimmobilien mit dauerhaftem Charakter eingeführt, damit die Gemeinden den Zuschlag der im Jahr 2002 eingerichteten IBI erheben können.

 

Touristische Wohnungen

Die touristischen Vermietungen von Immobilien werden definitiv mit größerer technischer Präzision von der LAU ausgeschlossen, wobei auf die Regulierung des regionalen Tourismussektors verwiesen wird, wie dies beispielsweise auf den BALEAREN der Fall ist, dessen Tourismusgesetz die Vermarktung touristischer Aufenthalte in Wohnheimen regelt.

Um den Vormarsch der Touristenmiete in bestimmten Städten unter großem Druck zu stoppen, ändert das Königliche Dekret das Gesetz über horizontales Eigentum, das es den Nachbargemeinden gestattet, diese Art der Vermietung des Gebäudes zu beschränken oder ein Veto einzulegen, vorausgesetzt, es wird von drei Fünfteln der Gebäude unterstützt. Eigentümer, die wiederum drei Fünftel der Teilnahmegebühren ausmachen. Ebenso ist die Option des Abschlusses von Vereinbarungen im Rahmen des gleichen Mehrheitsregimes vorgesehen, um Sondergebühren für die Ausgaben oder die Erhöhung des Anteils der gemeinsamen Ausgaben in Bezug auf die Wohnungen zu bestimmen, in denen die Mietaktivität ausgeübt wird. In jedem Fall haben diese Vereinbarungen keine Rückwirkung.

 

Änderungen in den Vertreibungen schutzbedürftiger Haushalte

Das Zivilprozessgesetz wurde dahingehend geändert, dass Zwangsräumungen eingestellt werden, bis in Fällen, in denen schutzbedürftige Personen oder Familien betroffen sind, eine alternative Unterkunft gefunden wird. Diese Art von Zwangsräumungen wächst jährlich um 5% und machte im dritten Quartal dieses Jahres 65% der Gesamtsumme aus, weshalb 42% der Haushalte mehr als 40% ihres Einkommens für die Vermietung bereitstellen, ein Wert von 17 Punkten über dem EU-Durchschnitt.

Um dieser Situation entgegenzuwirken, ändert die Regierung das Zivilprozessrecht, um die Koordinierung zwischen den Justizbehörden und den zuständigen Sozialdiensten zu verbessern und die Annahme von Maßnahmen zu erleichtern, die auf Fälle von Familien mit geringerer wirtschaftlicher Kapazität und sozialer Anfälligkeit abzielen oder mit größeren familiären Pflichten durch Festlegung von Verfahren und Fristen, die sowohl Mieter als auch Eigentümer mehr Rechtssicherheit bieten. In diesen Fällen teilen die Richter den Sozialdiensten den Beginn der Räumungsprozesse mit. Sie werden einen Bericht ausgeben und wenn diese warnen, dass sich die Personen, die aus ihrem Haus vertrieben werden sollen, in einer anfälligen Situation befinden, wird eine einmonatige Verlängerung beantragt (oder zwei, wenn es sich um eine juristische Person handelt, die die Einführung beantragt), um eine Lösung zu finden.

 

Zugänglichkeit von Gebäuden

Um die Durchführung von Arbeiten zur Anpassung oder Verbesserung der Zugänglichkeit anzuregen, wird schließlich das Gesetz 49/1960 vom 21. Juli über horizontales Eigentum geändert, um den Rewervefonds der Eigentümergemeinschaften in einem Zeitraum von drei Jahren auf 10 Prozent zu erhöhen, und die Möglichkeit festzulegen, dass sie zur Erledigung von Arbeiten im Bereich der Zugänglichkeit in einem demografischen Kontext bestimmt ist, in dem jedes Mal mehr Menschen in einer eingeschränkten Mobilität sind, die ihre Rechte aufgrund der Existenz von physischen Barrieren in ihren Gebäuden stark einschränken.

Ebenso wird der zwingende Charakter der gesetzlich festgelegten Zugänglichkeitsarbeiten festgelegt, wenn die öffentlichen Beihilfen, zu denen die Gemeinschaft Zugang hat, 75% erreichen.