NEUES GESETZ FÜR KREDITVERTRÄGE ÜBER IMMOBILIEN

Am vergangenen Donnerstag wurde das neue Gesetz für Kreditverträge für Immobilien, welches bereit war für die Veröffentlichung im BEO, vom Kongress erlassen. Diese Norm verstärkt den Verbraucherschutz und fordert von den Finanzinstituten ein höheres Niveau an Transparenz und Verständlichkeit in der Beziehung zu ihren Klienten. Dies sind die hauptsächlichen Neuheuten.:

 

Anwendungsbereich

Die Norm wird bei Darlehensverträgen zwischen natürlichen oder juristischen Personen, die eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Vergabe von Darlehen professionell ausüben, angewendet.

Unter die geschützten Verbraucher fallen natürliche Personen, also Schuldner, Bürger oder Bürger von Hypothekenkrediten von Wohnimmobilien.

 

Erhöhung der Transparenz

Den Kreditgebern und den Mittelsmännern werden Verhaltensregeln und Regeln für mehr Transparenz auferlegt, um Gewährleistungen für Darlehensnehmer zu verstärken. Die Finanzinstitute müssen mehr Informationen zur Verfügung stellen und es wird eine höhere Kontrolle über die formale Transparenz (sodass die Reduzierung von Vertragsklauseln für den Verbraucher klar und verständlich sein wird) und die materielle (sodass die zur Verfügung gestellten Informationen dem Verbraucher ermöglichen, Kenntnis über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu erlangen) geben. Die Finanzinstitute werden verpflichtet sein, die Zahlungsfähigkeit des potentiellen Kreditnehmers oder Bürgers zu beurteilen, sowie den Klienten persönlich mithilfe des standardisierten europäischen Informationsblattes (Fein) über die Bedingungen der Vertragsschließung zu informieren, dass dieses Dokument den Charakter eines verbindlichen Angebotes für mindestens 10 Tage hat.

 

Dem Notar wird eine aktivere Rolle gewährt, indem ein Pflichtbesuch des Klienten, mindestens ein Tag vor der Vertragsunterzeichnung bei diesem festgelegt wird, damit der Verbraucher eine kostenlose Beratung über die Vertragsbedingungen erhalten kann und ein Test durchgeführt wird, in welchem die bereitgestellten Dokumente und Informationen konkretisiert werden.

 

 

Vertragsbedingungen

Gemäß der neuen Regelung werden Beschränkungen für bestimmte Vertragsklauseln festgelegt, wobei insbesondere folgende Regelungen hervorzuheben sind:

 

1.- Bodenklausel/ Grundklausel. - Bei Darlehen mit variablem Zinssatz ist die Anwendung einer Untergrenze auf den vereinbarten Zinssatz ausdrücklich untersagt.

2.- Begrenzung der Verzugszinsen. – Es wird eine Höchstgrenze für die Verzugszinsen bestimmt, die auf die remuneratorische Vergütung zuzüglich drei Punkte festgelegt wird.

3.- vorzeitige Fälligkeitsklausel. – Im Falle der Nichtzahlung des Darlehens, in welchem das Finanzinstitut auf die Zwangsvollstreckung zurückgreifen kann, wird die Laufzeit des Darlehens in zwei Stufen unterteilt: tritt der Verzug innerhalb der ersten Laufzeit des gewährten Darlehens ein, so beträgt der Verzugsausfall 3% des Kapitals oder 12 Raten. Tritt dieser in der zweiten Hälfte der Laufzeit ein, betragen die Ausfälle entweder 7% oder 15 Raten.

4.- Kosten und Steuern. – Die Kosten und die Steuern, einschließlich der AJD (Stempelsteuer), gehen zu Lasten und Kosten der Finanzinstitute, mit Ausnahme von der Bewertung und den zweiten Kopien der Urkunde, welche vom Nutzer zu zahlen sind.

5.- Verknüpfung mit weiteren Produkten. – Die obligatorische Verknüpfung von weiteren Produkten bei der Gewährung von Hypothekenkrediten ist verboten, jedoch ist die freiwillige Vereinbarung einer Vergütung gegen Verträge für bestimmte Produkte seitens des Klienten erlaubt.

6.- Bereitstellungsprovision/ Eröffnungsprovision. – Dem Finanzinstitut ist es erlaubt eine Eröffnungsprovision zu erheben, sofern diese ausdrücklich vereinbart wurde und auf einer tatsächlich erbrachten Dienstleistung beruht, diese Provision wird einmalig begrenzt und umfasst die Standardbewertungsgebühren, die Bearbeitung, die Gewährung des Darlehens und Ähnliches.

7.- Provision für vorzeitige Tilgung/ Vorfälligkeitsentschädigung. – Die Provision für vorzeitige Tilgung von Darlehen mit fixem Zinssatz ist in den ersten zehn Jahren des Vertrages auf 2% und danach auf 1,5% begrenzt. Im Falle einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens mit variablem Zinssatz, muss der Klient zwischen einer dreijährigen Tilgungsrate mit einer maximalen Rückzahlungsprovision von 0,25% oder einer fünfjährigen Tilgungsrate mit einer maximalen Provision von 1,5% des zurückzuzahlenden Kapitals wählen.

8.- Kosten der Schuldabtretung/ Schuldübernahme. – Der Klient kann frei und ohne Kosten sein Darlehen abtreten. Zwischen den Parteien wird eine Entschädigungsregelung vereinbart.

9.- Provision für Schuldumwandlung/ Umwandlungen/ Neuerungen. – Das Finanzinstitut darf keine Provision für Umwandlungen des Darlehens nehmen.

 

Inkrafttreten

Das Gesetz tritt voraussichtlich drei Monaten nach dem Tag der Veröffentlichung im „Boletín Oficial del Estado“ (BOE) (vergleichbar mit dem Bundesgesetzblatt – BGBl) in Kraft und betrifft nur Verträge, die nach dem Inkrafttreten abgeschlossen werden, mit Ausnahme von dem Festgelegten für die vorzeitige Fälligkeit im Falle der Nichtzahlung, das auch für die Anwendung auf vorzeitige Verträge gilt, die nicht immer fällig sind und wenn sich der Schuldner auf die neue Regelung beruft.

 

Carmen Hernández