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Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

09/01/2018

Illeslex, como despacho de abogados en Mallorca especializado en derecho inmobiliario y urbanismo, ha seguido con mucha atención el debate sobre el proyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Esta norma supondrá por fin la trasposición al derecho español de la Directiva 2014/17/UE, directiva que supone un paso más en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas, cuya incorporación al ordenamiento jurídico español llega con más de año y medio de retraso.

Esta norma pretende establecer un régimen específico de protección de los consumidores que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles destinados a dicho uso.

Aunque la directiva europea limita su ámbito de aplicación subjetivo a los consumidores, el proyecto de ley va más allá de esta previsión y extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, ampliando su protección a colectivos tales como los trabajadores autónomos, si bien se deja fuera del ámbito subjetivo de la norma a las empresas o sociedades mercantiles.

El proyecto recoge en primer lugar una serie de preceptos relativos a la transparencia y conducta de las entidades prestamistas dirigidos a la concesión responsable de financiación al objeto de complementar el actual marco legal; en segundo lugar se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario así como el de los prestamistas inmobiliarios; y en tercer lugar se establece un régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en el propio proyecto.

La Ley se estructura, en su cuerpo fundamental, en cuatro capítulos que se corresponden con las líneas esenciales de la nueva regulación:

El capítulo I recoge elementos generales tales como el objeto, ámbito de aplicación y el principio general de irrenunciabilidad de los derechos de los prestatarios.

El capítulo II ampara las normas de transparencia y conducta, contribuyendo a la implantación de un mercado único europeo, con reglas homogéneas, más transparente y competitivo. Este capítulo se halla dividido en tres secciones:

En su sección primera, se recogen los principios básicos para la concesión de préstamos inmobiliarios, se regulan las características generales de la información precontractual y Tasa Anual Equivalente (TAE). Se regula la obligación del prestamista de entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que tendrá carácter de oferta vinculante durante un término de siete días si bien se deja su determinación al desarrollo reglamentario posterior. Dentro de los aspectos más novedosos en materia precontractual destaca la atribución a los notarios de una función activa de asesoramiento al prestatario aclarando todas aquellas dudas que pudiera suscitar el contrato.

La sección segunda contiene las normas de conducta que deben cumplir prestamistas, intermediarios y representantes designados en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios tanto en el aspecto interno de organización como externo de cara al cliente. De entre ellas destacan:

  • la prohibición general de ventas vinculadas (ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos) cuando el contrato de préstamo no se ofrezca también por separado.
  •  se imponen límites a la política retributiva del personal evitando incentivos que favorezcan una contratación excesiva.
  • se limita la actividad de asesoramiento, que, salvo excepciones, solo podrá ser prestada por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
  •  se incorpora el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del estado miembro en que resida.

La sección tercera regula la forma, ejecución y resolución de los contratos:

  • se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones.
  • se favorecen la subrogación y la novación de los préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a interés fijo. 
  • se incorpora nuevas normas de carácter imperativo que determinan cuándo podrá tener lugar el vencimiento anticipado de los contratos y señalan un criterio fijo para la determinación del tipo de interés de demora aplicable.

El capítulo III recoge el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios, conteniendo sus definiciones, los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión.

Finalmente, el capítulo IV contiene el régimen sancionador. Se otorga a las obligaciones contenidas en la ley carácter imperativo constituyendo un cuerpo normativo de ordenación y disciplina para los intermediarios del crédito y prestamistas inmobiliarios.

 

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