Inminente entrada en vigor de la nueva ley 5/2019 de crédito inmobiliario

En Illeslex Abogados, como expertos en derecho inmobiliario, hemos seguido puntulmente la tramitación de la nueva Ley de Credito Inmobiliario.

La nueva Ley que regula el crédito hipotecario entrará en vigor el próximo 16 de junio, y su intención es dotar al prestatario de una mayor protección. Su objetivo principal es potenciar la seguridad jurídica y transparencia, así como que se dé una efectiva comprensión del contrato y que exista un justo equilibrio en el contrato de préstamo.

Asimismo, se aplicará a los contratos de préstamo hipotecario celebrados a partir del 16 de junio de 2019 y solamente cuando el prestatario sea una persona física, y cuando el crédito se destine a financiar la compra de vivienda de uso residencial. Además, la norma tiene fuerza retroactiva, salvo que el deudor alegue que el préstamo que se le concedió con anterioridad contiene una cláusula para él más favorable, o bien salvo que ya se haya declarado el vencimiento anticipado.

Una de las novedades más comentadas es el nuevo reparto de gastos derivados de la concesión de la hipoteca. A partir de ahora, la entidad bancaria o prestamista deberá hacerse cargo de los gastos de Gestoría, Notaría, Registro, y deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los gastos restantes a asumir por el deudor serían la tasación del inmueble y las copias de la escritura de préstamo.

La manera más notoria con la que se pretende una mayor protección al consumidor es la, a partir de ahora, obligada visita al Notario, previa al otorgamiento de escritura de préstamo. La entidad bancaria o prestamista deberá remitir toda la documentación precontractual referente al préstamo al Notario a través de medios telemáticos, para que éste compruebe el cumplimiento de los plazos, responda a las dudas del prestatario, fiador o garante, y les proporcione información específica de todo el contenido del contrato que se va a suscribir. Incluso el Notario deberá comprobar que el deudor lo ha comprendido absolutamente todo, realizándole un test de comprensión, para después poder levantar Acta dando fe de ello. Si el Notario no levanta Acta en la que se dé fe de que el deudor sabe y comprende perfectamente lo que va a firmar, no se concederá el préstamo hipotecario. Debe autorizarse por lo menos un día antes del otorgamiento de la escritura, y este paso previo será gratuito.

Otra medida que ha generado gran interés es la que regula la cláusula del vencimiento anticipado, es decir, la que permite que la entidad financiera pueda acudir a la ejecución hipotecaria dando por vencida la deuda cuando se produce un impago reiterado. A partir de ahora se establecen requisitos más estrictos para que pueda declararse el vencimiento anticipado como, por ejemplo, el banco no podrá solicitar la ejecución hipotecaria hasta que se alcance el mínimo de 12 cuotas impagadas.

También se ha hecho una regulación más favorable para el deudor en lo que se refiere a la comisión de reembolso, o amortización anticipada. Se han establecido límites cuantitativos, por lo que en los casos de amortización anticipada de la hipoteca a tipo variable el cliente deberá elegir entre el tipo de amortización a tres años, con una comisión máxima del 0,25%, a cinco años con una comisión máxima del 1,5% del capital objeto de amortización, a 0.15% durante los cinco primeros años, o bien la eliminación de la comisión a partir del quinto año. Al tipo fijo se establece un máximo del 2% durante los diez primeros años, o un 1.5% durante el resto de la vida del contrato. Por tanto, la llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. 

Igualmente, se establecen límites a los productos vinculados, se amplía la protección a los trabajadores autónomos, se favorece mucho al deudor con la regulación de la comisión de apertura, que solo podrá devengarse una sola vez y deberá comprender la totalidad de los gastos de tramitación y concesión, no pudiéndose generar comisiones, por ejemplo, de estudio o viabilidad.

Se prohíbe también la capitalización de intereses, es decir, que los intereses generen intereses, así como también se prohíben del todo las famosas cláusulas suelo y se regulan de manera más estricta los préstamos en moneda extranjera, pudiéndose declarar la nulidad de las cláusulas multidivisa.

En Illeslex Abogados contamos con oficinas tanto en Palma como en Santanyí, Pollença y Sóller, y un amplio equipo preparado para atenderle (además de las lenguas oficiales de las Illes Balears también en inglés, alemán, francés y neerlandés).

Compartir