Der Europäische Plan für bezahlbaren Wohnraum: So will die EU die Wohnungkrise eindämmen

Eine Wohnung zu einem erschwinglichen Preis zu finden, ist für Millionen von Europäern zu einem großen Problem geworden. Und die Zahlen bestätigen dies: Die Europäische Kommission selbst räumt ein, dass der Kauf einer Wohnung seit 2013 bereits um mehr als 60 % teurer geworden ist und das Mieten um rund 20 % – wobei die Preisanstiege in einigen bestimmten Städten sogar noch ausgeprägter sind.

Das Problem sind nicht nur die Preise, sondern auch der Mangel an verfügbarem Wohnraum. Sozialwohnungen machen lediglich zwischen 6 % und 7 % des gesamten europäischen Wohnungsbestands aus, während paradoxerweise fast 20 % der Wohnungen leer stehen. Hinzu kommt der Boom bei kurzfristigen Ferienvermietungen, die zwischen 2018 und 2024 um 93 % in die Höhe schossen.

Angesichts dieser Situation hat Brüssel beschlossen, zu handeln, und den Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum auf den Weg gebracht. Das Ziel ist ein doppeltes: Einerseits soll der Bau von bezahlbarem, nachhaltigem und qualitativ hochwertigem Wohnraum vorangetrieben werden; andererseits sollen den Mitgliedstaaten sowie den regionalen und lokalen Behörden mehr Instrumente an die Hand gegeben werden, um ihre eigenen Wohnungsprobleme zu bewältigen.

Mehr bauen und mit weniger Bürokratie

Einer der Schwerpunkte des Plans ist ganz einfach, mehr zu bauen. Nach Berechnungen der Kommission müsste Europa jährlich mehr als zwei Millionen Wohnungen errichten, um den aktuellen Bedarf zu decken. Das entspricht etwa 650.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr und einer Investition von rund 153.000 Millionen Euro jährlich. Diese Zahlen vermitteln einen Eindruck vom tatsächlichen Ausmaß des Problems.

Um diesen Zielen näher zu kommen, hat die Kommission eine Europäische Strategie für den Wohnungsbau entwickelt, die darauf abzielt, den Sektor produktiver und wettbewerbsfähiger zu machen und die Einführung neuer Baustoffe und Bauweisen zu erleichtern.

Zudem ist vorgesehen, einen Großteil der Bürokratie abzubauen, die heute neue Projekte verlangsamt: Die städtebaulichen Verfahren und Genehmigungen sollen beschleunigt und digitalisiert werden, und die durch europäische Vorschriften auferlegten Verwaltungslasten sollen reduziert werden.

Touristenvermietungen unter der Lupe

Einer der Punkte, der in Tourismusgebieten von besonderem Interesse sein wird, ist derjenige, den die Kommission ausdrücklich den Kurzzeitvermietungen widmet.

Brüssel räumt ein, was in vielen Reisezielen längst bekannt ist: In Städten und Tourismusgebieten machen es die hohen Wohnkosten der lokalen Bevölkerung sehr schwer, eine Wohnung zu einem angemessenen Preis zu finden.

Deshalb soll im Laufe des Jahres 2026 ein neues Gesetz für bezahlbaren Wohnraum in Kraft treten, das den nationalen, regionalen und lokalen Behörden konkrete Instrumente an die Hand geben soll, um Kurzzeitvermietungen in den Gebieten zu regeln, in denen der Druck auf den Wohnungsmarkt am größten ist.

Bislang ist die Kommission jedoch noch nicht ins Detail gegangen: Sie gibt weder an, um welche Instrumente es sich handeln wird, noch inwieweit diese künftige Regelung reichen wird. Sie kündigt jedoch an, dass die Initiative auch bestimmte spekulative Praktiken angehen und die Reformen unterstützen soll, die von den einzelnen Ländern vorangetrieben werden.

Dies ist ein Thema, das man an Orten wie den Balearen genau im Auge behalten sollte, wo Tourismus und Wohnungsmarkt so eng miteinander verflochten sind, dass der Zugang zu Wohnraum seit Jahren eines der größten Probleme für diejenigen darstellt, die dort das ganze Jahr über leben.

Mehr Geld auf dem Tisch

Der Plan beschränkt sich nicht nur auf regulatorische Änderungen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Beschaffung von mehr Finanzmitteln für sozialen und bezahlbaren Wohnraum.

Zu diesem Zweck will die Kommission eine paneuropäische Plattform für Investitionen in den Wohnungsbau ins Leben rufen, die sowohl öffentliche als auch private Mittel mobilisieren kann. Darüber hinaus schlägt sie vor, die europäischen Vorschriften für staatliche Beihilfen zu vereinfachen, damit öffentliche Gelder leichter für diese Art von Projekten eingesetzt werden können.

Allein im aktuellen Haushaltsrahmen 2021–2027 hat die EU bereits mehr als 43.000 Millionen Euro für den Wohnungsbau bereitgestellt, zu denen in den Jahren 2026 und 2027 weitere 10.000 Millionen hinzukommen werden. Die an dem Projekt beteiligten Finanzinstitute schätzen, dass bis 2029 rund 375.000 Millionen Euro mobilisiert werden könnten.

Auch die Europäische Investitionsbank wird eine Schlüsselrolle spielen: Sie plant, in den nächsten drei Jahren mehr als 75.000 Millionen Euro für Wohnungsbau- und Energieeffizienzprojekte bereitzustellen.

Junge Menschen und andere schutzbedürftige Gruppen stehen im Mittelpunkt des Plans

Die Kommission widmet den Gruppen, die beim Zugang zu Wohnraum die größten Schwierigkeiten haben, besondere Aufmerksamkeit: junge Menschen, Studierende, Praktikanten und systemrelevante Arbeitskräfte, die es sich oft nicht einmal leisten können, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen.

Zu den angekündigten Maßnahmen gehört insbesondere – versuchsweise – ein Bürgschaftssystem, das die Notwendigkeit einer Kaution für den Zugang zu bestimmten Wohnungen verringern oder sogar ganz beseitigen würde.

Außerdem wurden Maßnahmen zur Prävention von Obdachlosigkeit und Wohnausgrenzung angekündigt, ebenso wie Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und zur Entlastung der Haushalte bei den Strom- und Gasrechnungen.

Wie geht es nun weiter?

Viele dieser Maßnahmen müssen noch konkretisiert werden, aber der Plan macht eines deutlich: Das Thema Wohnen nimmt auf der europäischen Agenda bereits einen wichtigen Platz ein – und dieser wird immer größer.

Die EU wird die Mitgliedstaaten bei ihrer Wohnungspolitik nicht ersetzen, kann aber Einfluss auf Aspekte nehmen, die diese letztlich direkt betreffen: Finanzierung, öffentliche Fördermittel, Bauwesen, Energieeffizienz oder die Regulierung des Binnenmarktes.

Für das Jahr 2026 ist zudem der erste Gipfel der Staats- und Regierungschefs der EU geplant, der sich ausschließlich dem Thema Wohnen widmet, sowie die Gründung einer neuen Europäischen Wohnungsallianz, an der Städte, Regionen, Mitgliedstaaten, europäische Institutionen und Vertreter der Branche teilnehmen werden.

In den kommenden Monaten gilt es besonders aufmerksam zu verfolgen, wie sich das künftige Gesetz über bezahlbaren Wohnraum entwickelt und vor allem, welche Maßnahmen letztendlich in Bezug auf Kurzzeitmieten vorgesehen sind. Sein Geltungsbereich kann insbesondere für Gebiete wie die Balearen entscheidend sein, wo der touristische Druck seit Jahren mit ernsthaften Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum einhergeht.

Bei ILLESLEX verfolgen wir aufmerksam die rechtlichen Entwicklungen, die den Immobilien- und Tourismusmarkt auf den Balearen betreffen. Die künftige europäische Regelung zu bezahlbarem Wohnraum und Kurzzeitvermietungen könnte in den kommenden Monaten wesentliche Änderungen für Eigentümer, Investoren, Bauträger und Tourismusunternehmen mit sich bringen.

Unser Team bietet umfassende Beratung in den Bereichen Immobilien-, Stadtplanungs-, Tourismus- und Regulierungsrecht, antizipiert die rechtlichen Auswirkungen der gesetzlichen Änderungen und begleitet unsere Mandanten bei strategischen Entscheidungen.

Wenn Sie analysieren möchten, wie sich diese Maßnahmen auf Ihre Immobilie, Ihre Investition oder Ihr Projekt auf den Balearen auswirken könnten, steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung.