Die Coronavirus-Krise und die Überarbeitung von Mietverträgen zwischen Unternehmern

Infolge der durch das Coronavirus verursachten Krise, die zu einer weltweiten Pandemie geführt hat, prüfen wir bei Illeslex Abogados als Experten für Immobilienrecht auf Mallorca aus rechtlicher Sicht, inwieweit diese Situation den Mieter eines Hotels oder einer Werkhalle erlaubt, dem Vermieter eine wesentliche Änderung der Miete des Vertrages oder sogar seiner Auflösung aufgrund höherer Gewalt vorzuschlagen.

Wir werden diese Frage auf synthetische Weise beantworten und nach praktischen Lösungen für diese Situation suchen, die in der Praxis sehr normal sein wird.

Zunächst ist von dem Rechtsgrundsatz auszugehen, dass Verträge zu ihren eigenen Bedingungen erfüllt werden müssen. Mit anderen Worten, die Parteien, die den Vertrag formalisiert haben, müssen den Inhalt des unterzeichneten Vertrags respektieren.

Es ist jedoch offensichtlich, dass es Sachverhalte über höhere Gewalt geben kann, wie die fragliche, wie sie in unserem ZIVILKODEX in Artikel 1105 enthalten sind. Es ist offensichtlich, dass die Pandemie, die uns trifft, ein Fall höherer Gewalt ist.

In den Fällen, in denen im Mietvertrag eine vertragliche Zuordnung der Risiken aufgrund höherer Gewalt zwischen den beiden Parteien besteht, muss dies im Vertrag vorgesehen sein.

Normal ist jedoch, dass nichts vereinbart wurde und daher in all seiner Härte gefragt wird, inwieweit der Mieter aufgrund des Zusammentreffens höherer Gewalt von der Zahlung der Miete befreit werden kann. Und die Antwort unsererseits ist, dass das Zusammentreffen höherer Gewalt den Mieter nicht von der Zahlung der Miete befreit, sondern von der Zahlung von Entschädigung und / oder Strafen für den Schaden, der durch die Nichtzahlung der Miete entstehen kann.

Eine andere Sache ist, dass der Mieter erwägen kann, dem Vertrag einvernehmlich zuzustimmen oder vom Vertrag zurückzutreten, wobei er gegebenenfalls die vertraglich festgelegte Kündigung einhält und argumentiert, dass höhere Gewalt ihn daran hindert, den Vertrag fortzusetzen, und daher die Kündigung des Vertrags gerechtfertigt wäre, ohne dass der Vermieter das Recht hat, Schadensersatz zu verlangen, gerade als Folge des Zusammentreffens höherer Gewalt.

An dieser Stelle ist es notwendig, noch einen Schritt weiter zu gehen und zu prüfen, ob es außer höherer Gewalt noch ein anderes Rechtsinstrument für den Mieter gibt, um die Situation, unter der wir jetzt leiden, zu „überleben“, und die Antwort lautet Ja. Dies ist das "REBUS sic Stantibus" -Institut, das sowohl von der Lehre als auch von der Rechtsprechung anerkannt wurde und das so etwas wie "so sind die Dinge" übersetzen würde.

Das vorgenannte Institut ermöglicht die Wiederherstellung des Leistungsgleichgewichts, das die Parteien bei der Vertragsunterzeichnung vereinbart haben, das jedoch aufgrund außergewöhnlicher und unvorhersehbarer Ereignisse, in unserem Fall des CORONAVIRUS, ernsthaft beeinträchtigt oder verändert wurde. Es handelt sich um eine Klausel, die auf Treu und Glauben beruht und die vertraglichen Beziehungen gemäß Artikel 7 und 1258 sowie die Gerechtigkeit aus Artikel 3, alle aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, regieren muss.

In Anbetracht dieses Instituts könnte der Mieter daher eine Änderung des Vertrags vorschlagen, um das übermäßige Ungleichgewicht der Vermögenswerte zwischen den beiden Parteien zu korrigieren, wie z. B. Rücktritt, Auflösung oder Kündigung, wenn der Leistungsausgleich nicht durch eine Vertragsänderung behoben werden kann.

In Anbetracht dessen werden Vermieter und Mieter aufgefordert, über eine Vereinbarung zu verhandeln, die beide Parteien angemessen zufriedenstellt, wobei alle vom Grundsatz der Autonomie der Parteien inspiriert sind.

In der Praxis gibt es mehrere Optionen, die so kombiniert werden können, wie es die Parteien für angemessen halten: Verlängerung der vereinbarten Bedingungen, vorübergehende Aussetzung der Mietzahlung, nominale Anpassung der Miete, teilweiser oder vollständiger Erlass der Miete, Aufschub der Mietzahlung. Der Schlüssel besteht darin, zu verhandeln und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, die nur zu mehr Kosten führen und die beiden Parteien sicherlich keinen vollständigen Grund geben.

Die Frage ist, warum auf einen Richter warten, um zu entscheiden, ob die beiden Parteien ihre Differenzen lösen und sich an neue Umstände anpassen und dadurch das Mietverhältnis sofort umleiten können.

Die Antwort ist klar: Es ist keine gute Entscheidung; VERHANDELN ist immer besser als ein guter Prozess.

Javier Blas
Illeslex

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