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KERNPUNKTE DES NEUEN BAUGESETZES DER BALEAREN

KERNPUNKTE DES NEUEN BAUGESETZES DER BALEAREN

22/01/2018

In der Kanzlei Illeslex, als Anwaltsbüro auf Mallorca, spezialisiert auf Immobilien- und Baurecht, haben wir im Detail die Ausarbeitung des neuen Baugesetzes der Balearen verfolgt, welche am 29. Dezember letzten Jahres verabschiedet wurde.  Das neue Gesetz 12/2017 wurde im Amtsblatt der Balearen (BIOB) Nr. 160 am gleichen Tag veröffentlich und trat zum 1. Januar 2018 in Kraft. Es setzt das Gesetz 2/14 vom 25. März 2014 für Raumplanung und Bodennutzung der Balearen außer Kraft und beinhaltet viele Änderungen bzw. Neuheiten.

 Im Nachfolgenden, die wichtigsten Kernpunkte:

  • LANGLEBIGKEIT: Dies gibt maximale juristische Sicherheit
  • REGELUNG IN BEZUG AUF DIE DREI BODENARTEN:  Hier werden die Grundlinien dargelegt, die den ländlichen Boden miteinschließen, welcher in der Bauverordnung bislang nicht auftauchte.
  • BESCHLEUNIGUNG DER GENEHMIGUNGSVERFAHREN DER ALLGEMEINEN PLÄNE: Die allgemeinen Pläne werden in zwei Teile geteilt und ein neues Bearbeitungssystem festgelegt, welches die Bearbeitungsphase von derzeit 8 Jahren auf 3 Jahre reduziert.
  • ERHALTUNG DES GEBIETES MIT VERSTÄRKTER WIEDERNUTZUNG DES STÄDTISCHEN BODENS: Hierzu gehören die Maßnahmen im Zusammenhang mit der „ciudad edificada“, d.h. die erbaute Stadt, um die Bebauung von neuen Flächen zu vermeiden.
  • KAMPF GEGEN DIE SPEKULATION: Einführung von Verwaltungsinstrumenten, die eine maximale Kontrolle der Verfahren garantiert, sowohl von verwaltungstechnischer, als auch wirtschaftlicher Seite, und Abhilfemassnahmen, die zum Beispiel, überhöhte Vermögenszuwachssteuern vermeiden und dem kompletten Ablauf mehr Transparenz geben. Festsetzung strenger Vorschriften bei städtebaulichen Abkommen.
  • EFFEKTIVE STÄDTEBAULICHE DISZIPLIN: Sowohl zur Garantie der Einhaltung von Sanktionszahlungen und der Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit und der veränderten physischen Realität, wenn gegen diese verstoßen wurde, sowie ebenfalls als vorbeugende oder abschreckende Maßnahme bei fehlerhaftem Verhalten zwischen den Einzelpersonen und den öffentlichen Amtsträgern aufgrund von Handlungen oder Unterlassungen dieser.
  • MEHR GARANTIEN FÜR SPEZIELL GESCHÜTZTE GEBIETE: Hierzu zählen Gebiete wie ANEI (von besonderer ökologischer Bedeutung), ARIP (ländliche Gebiete von landschaftlichem Interesse), sowie APT, d.h. geschützte Küstengebiete. Die Vorstände und deren Agenturen erhalten die exklusive Kompetenz, um im Rahmen der Einhaltung der städtebaulichen Regelung in Bezug auf diese Gebiete vorzugehen.
  • ERHÖHUNG DER ANZAHL VON SOZIALBAUTEN: Bereitstellung von effizienten Mitteln für die Verwaltungen und Festsetzung von Vorschriften bei der städtebaulichen Planung mit dem Ziel, den Anstieg von Sozialbauten und somit den von Sozialmieten zu ermöglichen.
  • VERMEIDUNG VON NEUEINSTUFUNGEN: Hierbei geht es um die Umklassifizierungen von ländlichem Gebiet in städtebauliches Gebiet. Es wird gleichzeitig der Weg zur Amnestie für Bauten, die sich auf ländlichem Gebiet und außerhalb der Bauordnung befinden gesperrt.

 

In Bezug auf die ergriffenen Maßnahmen in Verbindung mit dem Baugesetz, werden wir Ihnen die wichtigsten darlegen, welche u.a. in zwei Verfahren aufgeteilt sind:

 

  1. Sanktionsverfahren
  2. Wiederherstellung der Legalität und des veränderten physischen Zustandes

 

  1. Sanktionsverfahren

Es werden finanzielle Sanktionen bei rechtswidrigem Vorgehen (ohne Besitz einer entsprechenden Genehmigung) anfallen. Der jeweilige Betrag ist variabel:

Bei illegalen Baumaßnahmen und Bauten auf städtischen und erschließbarem Boden:

  • 50% - 70% des Wertes der durchgeführten Arbeiten, wenn die Nutzung erlaubt ist
  • 75% - 100% des Wertes der durchgeführten Arbeiten, wenn die Nutzung nicht erlaubt ist.

Bei illegalen Baumaßnahmen und Bauten auf ländlichem Boden:

  • Bis zu 300% des Wertes wenn die Nutzung nicht erlaubt ist.
  • 150% - 300% des Wertes wenn die Nutzung erlaubt ist.

 

     2. Verfahren zur Wiederherstellung / Abrissarbeiten

Die Frist zur Einleitung des Verfahrens zur Wiederherstellung des veränderten Zustandes verjährt auf ländlichem Boden nie. Dies bedeutet, dass ab sofort jegliche illegale Baumaßnahmen auf ländlichem Boden durch die Behörde abgerissen werden kann.

Die Vollstreckungen von Abrissanordnungen werden vereinfacht, da keine vorherige Genehmigung vorliegen muss. Man präsentiert das Projekt und in dem Fall, dass man von der Gemeinde innerhalb eines Monats keine Antwort erhält, beginnt die Frist für die Vollstreckung.

Weitere Maßnahmen:

  1. Es sind aufeinanderfolgende Zwangsgelder vorgesehen. Die Höhe liegt bei 10% des Wertes der illegalen Bauarbeiten und fallen MONATLICH (bis zu 12) an bis der Abriss oder der Rückbau durchgeführt wurde.
     
  2. Die Frist für die Ersatzvornahme seitens der Verwaltung verlängert sich auf 15 Jahre. Diese kann ab dem Moment an dem die Frist abläuft, die dem Zuwiderhandelnden gegeben wurde, eingeleitet werden.
     
  3. Die ländlichen Schutzgebiete ANEI, ARIP und APT fallen in den Zuständigkeitsbereich der Inselräte und überkommunalen Agenturen und Konsortien, um den „Effekt der Nähe“ bei der Erfüllung der städtebaulichen Vorgaben zu vermeiden.
     
  4. Verantwortung seitens der Behörden oder öffentlichen Ämter.  Man wird den genauen Verantwortungsbereich festlegen, speziell für die Fälle in denen die Behörden oder öffentlichen Ämter die Übertretung der städtebaulichen Vorgaben wissentlich und trotz der Möglichkeit dies zu vermeiden, gestattet haben. Beispiele hierfür sind verjährte Akten, ausbleibende Sanktionen oder nicht erfolgte Anordnungen zum Rückbau.

 

Javier Blas
Partner director | Illeslex Abogados

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