Das COLIVING Phänomen

Anpassen oder sterben. Das ist es, was uns die Pandemie gelehrt hat. Und sie lehrt uns auch weiterhin. Es besteht kein Zweifel, dass die Pandemie unsere Lebensweise verändert hat, und zwar nicht nur aus persönlicher Sicht, sondern auch in wirtschaftlicher und beruflicher Hinsicht.

Mit Blick auf den Tourismus ist festzustellen, dass die Zahl der Luxusunterkünfte weiter zunimmt, während die wachsende Nachfrage nach Unterkünften des unteren Segments vernachlässigt wird. Auf den Balearen ist der Appetit auf eine Aufwertung spürbar, der Luxussektor wächst mit Unterstützung von Investoren weiter. Die Pandemie hat jedoch auch gezeigt, dass immer mehr Touristen nach günstigen Unterkünften suchen, während die gesetzlichen Bestimmungen die Ferienvermietung erschweren. Junge Leute wollen Herbergen, es gibt eine ganze Nische, die es auszunutzen gibt.

Die Nachfrage von jungen Leuten im unteren Segment nimmt stark zu, und ihr Interesse sind Ferien- und Stadtherbergen. Dies ist eine weitere Auswirkung der Pandemie. In der Zwischenzeit wächst der Druck auf touristische Vermietung. Die Nachfrage nach Unterkünften des unteren Segments wächst auch in Europa, wobei Frankreich und die Niederlande diese Gelegenheit bereits genutzt haben.

Die Erholung des Tourismussektors im Sommer 2021 war aufgrund der Beschränkungen, die die Länder immer noch aufrechterhielten, um die Pandemie einzudämmen, nur halbherzig. Diese Einschränkungen hinderten Airbnb jedoch nicht daran, ein Rekordquartal mit einem Umsatzanstieg von 36 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 abzuschließen Für Nate Blecharczyk (Boston, USA, 1983), Mitbegründer und Strategiedirektor der digitalen Unterkunftsplattform, ist dieser Anstieg auf eine veränderte Art des Reisens zurückzuführen. "Der Tourismus erlebt ein starkes Comeback, aber' auf eine andere Art und Weise". Blecharczyk bringt diese neuen Trends mit dem Wandel der Einstellung des Homeoffice in den letzten anderthalb Jahren in Verbindung. "63% der Arbeitnehmer erwarten von ihren Unternehmen, dass sie ihnen eine Form des Homeoffice ermöglichen." "Im letzten Quartal sind die Menschen vom Flugzeug auf das Auto umgestiegen, um näher an ihrem Wohnort zu reisen und den Tourismus außerhalb der Städte zu verlagern. "Und Blecharczyk sagte auch, dass "mit Plattformen wie Zoom ein- bis dreitägige Reisen tendenziell verschwinden werden und der Schwerpunkt auf Teambesprechungen für gemeinsame Arbeit für eine Woche oder für Veranstaltungen und Konferenzen liegt". Er wies darauf hin, dass "wir ein Projekt mit Málaga und der Region Costa del Sol haben, um sie zu einem Ziel für Langzeitaufenthalte für digitale Nomaden zu machen".

In diesem Sinne lohnt es sich, über Coliving, das Thema dieses Artikels, zu sprechen.

Was verstehen wir eigentlich unter Coliving?

Coliving ist eine neue Art des Wohnens, bei der die Gemeinschaft im Mittelpunkt steht. Es handelt sich um eine Mischung aus einem traditionellen Wohnprodukt (Unterkunft), einem Studentenwohnheim (Gemeinschaft) und einem Hotel (Dienstleistungen). Unter Investitionsgesichtspunkten maximiert eine für Coliving gebaute Anlage die Rendite in €/m2 durch die Optimierung der Fläche. Bei dieser Art von Betriebsimmobilie ist es eher das Geschäft, das innerhalb der Immobilie generiert wird, als der traditionelle €/m2 der Immobilie, der den Wert der Immobilie ausmacht.

Das Konzept stammt aus den Vereinigten Staaten und Asien und wurde in Europa durch das Vereinigte Königreich, Holland und Deutschland eingeführt. In Spanien ist es schon viel länger vertreten, als es den Anschein hat, aber es wurde speziell für digitale Nomaden und an der Küste oder auf den Inseln entwickelt. Derzeit wendet sich das Produkt an junge Berufstätige oder Unternehmen, die das Wohnen als eine Dienstleistung und einen wichtigen Mehrwert für den Gemeinschaftsansatz sehen, den diese Räume haben.

Es entspricht dem Bedarf an vorübergehenden Unterkünften mit mittlerem Aufenthalt (3-24 Monate), bei denen der Mieter einen "Plug and Play"-Raum bevorzugt. Mit anderen Worten, es ist aktiviert und hat alle Dienstleistungen in der Miete enthalten.

Aus der Sicht der Nutzer mieten immer mehr Menschen, anstatt zu kaufen. Dieser Trend liegt in Spanien seit vielen Jahren bei etwa 20 %, aber bei jungen Menschen zwischen 20 bis 40 Jahren ist er in den letzten 10 Jahren auf fast 40 % gestiegen. Dies ist offensichtlich eine Reaktion auf die Unfähigkeit, ein Haus zu kaufen, aber auch auf den weltweiten Megatrend, das Wohnen als Dienstleistung und weniger als Investition zu betrachten.

Aus der Sicht der Investition hat sich angesichts der Erfahrungen, die wir bereits in Spanien gemacht haben, gezeigt, dass dieses Produkt bei guter Gestaltung eine hohe Auslastung zu erschwinglichen Preisen bietet.

Der rechtliche Rahmen ist jedoch aufgrund der Kombination von Wohn- und Dienstleistungszwecken komplex. Coliving ist eine Art "verlängerter Wohnaufenthalt zu beruflichen oder Ausbildungszwecken", für den es in unserem Rechtssystem keinen klaren und definierten Begriff gibt. Dies macht es notwendig, jedes Projekt einzeln zu analysieren und auf die Regelungen der typischen Verträge zurückzugreifen, die mit dieser Art von Verträgen am engsten verbunden sind, und insbesondere, weil es attraktiv ist, auf die allgemeinen Regelungen des Zivilgesetzbuches zum Mietvertrag (Art. und1.542 ff. des Zivilgesetzbuches).

Es handelt sich also nicht um eine Wohngemeinschaft oder eine Zimmervermietung an sich und ist daher weit entfernt von Konzepten wie der "Unterbringung" oder der vorübergehenden Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt oder dem "Wohnrecht", einer Variante des Nießbrauchsrechts, bei dem eine Person das Recht oder die Befugnis hat, in einem fremden Haus die erforderlichen Räume für sich und ihre Familienangehörigen zu nutzen (Art. 523a von 529 des Zivilgesetzbuchs).

Andererseits handelt es sich auch nicht um eine Vermietung, die dem städtischen Mietrecht unterliegt, da ihr Zweck nicht darin besteht, den "ständigen Bedarf an Wohnraum" zu decken. Wenn wir eine Ähnlichkeit oder Annäherung finden wollen, ist Coliving näher an den Zahlen von "Aparthotels" oder Studentenwohnheimen, obwohl im Fall von Coliving das Zielpublikum tendenziell ein ähnliches spezifisches Profil hat. Es gibt auch eine gewisse Ähnlichkeit mit den Touristenappartements, die dem Hotelreglement nahe kommen. Allerdings handelt es sich bei diesen Alternativen um unterschiedliche Wohnlösungen.

Aus städtebaulicher Sicht bringt eine bestimmte Doktrin das Wohnen näher an die Hotel- oder Tourismusnutzung heran. In diesem Sinne öffnen Verordnungen wie der Artikel 159/2003,7 vom 10. Juli über die Organisation von Hotelbetrieben in der Gemeinschaft Madrid diesen Unterkunftsformen eine Tür. Die katalanischen Vorschriften haben zwei alternative Eigentumsformen wie Miteigentum oder Timesharing eingeführt, um neuen internationalen Wohnmodellen wie Coworking oder Coliving den Zugang zu erleichtern.

Neue Wohnungsbaumaßnahmen: Regulierung von Coliving und andere Neuerungen (Gesetzesdekret 50/2020 vom 9. Dezember)