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WAS WIRD MIT DER MÖGLICHEN MASSNAHME GESCHEHEN, DEN ERWERB VON WOHNRAUM FÜR AUSLÄNDISCHE NATÜRLICHE PERSONEN, DIE NICHT AUF DEN BALEAREN ANSÄSSIG SIND, ZU BESCHRÄNKEN?

In den letzten zehn Jahren haben fast 60.000 nicht ansässige Ausländer (natürliche Personen) eine Immobilie auf den Inseln erworben. Im Jahr 2021 machte das Volumen der Immobilienkäufe durch Ausländer fast 40 % der Transaktionen in der Gemeinschaft aus, wie aus den Statistiken des Verbands der Registerbeamten hervorgeht. Nur die Kanarischen Inseln kommen mit 25,87 % an diese Zahl heran. Die Nachfrage nach Wohnraum ist bei Ausländern (vor allem Deutschen, Briten und Franzosen) und Nicht-Ausländern außerordentlich groß, und das Angebot ist äußerst knapp, was einer der Gründe dafür ist, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 3.082 Euro beträgt und damit nach der Gemeinschaft Madrid (3.229 Euro) der zweitteuerste in Spanien ist.

In einigen Stadtvierteln Palmas, in denen sich die Suche nach bezahlbarem Wohnraum aufgrund des Nachfragedrucks ausländischer Investoren schwierig gestaltet, plädieren viele Anwohner für die Notwendigkeit, zumindest Grenzen zu setzen. Es gab Fälle - über die in der Presse berichtet wurde - von Investoren, die eine große Anzahl von Immobilien in einem bestimmten Viertel gekauft haben und den Bewohnern vorschlugen, einen hohen Geldbetrag zu zahlen, wenn sie am nächsten Tag zum Notar gingen, um den Verkauf zu formalisieren.

Die derzeitige Dreiparteienregierung der Balearen, die aus den politischen Parteien PSOE, Podem und MÉS besteht, hat eine Maßnahme vorgeschlagen, die es Ausländern, die nicht auf den Balearen ansässig sind, verbieten soll, eine Immobilie auf Balearischem Gebiet zu erwerben, und sich dabei auf Länder wie Kanada berufen, das in den nächsten zwei Jahren Ausländern, die nicht auf seinem Territorium ansässig sind, den Kauf von Häusern verbietet, um den Druck auf die Immobilienpreise zu mindern. In der Provinz Ontario beispielsweise wurden bereits in der Vergangenheit Maßnahmen ergriffen, bei denen Ausländer beim Kauf einer Immobilie einen Aufschlag von 20 Prozent zahlen müssen. Auch Australien und Neuseeland haben Beschränkungen für den Hauskauf durch Ausländer eingeführt.

 

In der EU gibt es mehrere Fälle, wie z. B. Dänemark und Malta, in denen für den Kauf einer Immobilie eine Mindestanzahl von Jahren Wohnsitz erforderlich ist, unabhängig davon, ob es sich um einen Wohnsitz oder einen Nichtwohnsitz handelt. Auf der finnischen Inselgruppe der Aland-Inseln sind die Beschränkungen noch strenger. Europäer, die an diesem nordischen Ort ein Grundstück kaufen wollen, müssen eine vorherige Genehmigung der Behörden einholen. Diese drei Ausnahmen sind bereits in den Beitrittsverträgen dieser Länder zur EU enthalten, sie wurden vorher ausgehandelt, aber es erscheint kompliziert, solche Maßnahmen zu ergreifen, wenn man bereits Mitglied ist. Auch Kroatien hat in seinen Beitrittsvertrag von 2013 eine Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch EU-Bürger für einen Zeitraum von zehn Jahren aufgenommen.

Solche Beschränkungen stoßen auf rechtliche Schwierigkeiten. In den EU-Verträgen sind vier grundlegende Elemente festgelegt, die dem Versuch entgegenstehen, die Kaufkraft eines europäischen Bürgers in einem beliebigen EU-Land zu beschränken. Dabei handelt es sich um die Nichtdiskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit, die Aufenthaltsfreiheit, die Dienstleistungsfreiheit und den freien Kapitalverkehr. Einige EU-Gebiete haben mit wenig Erfolg versucht, die Regeln zu ändern. So billigte das korsische Parlament 2014 einen Aufenthaltsstatus, der erst nach fünf Jahren erworben werden kann. Das Vorhaben scheiterte, weil der französische Präsident erklärte, dass dies gegen die Verfassung und das europäische Recht verstoße und die Region Korsika ohnehin keine Befugnisse habe. Die belgische Region Flandern versuchte 2009 ebenfalls, eine feste Wohnsitzdauer für Miete oder Kauf einzuführen, doch der Europäische Gerichtshof entschied 2013, dass dies gegen die Verträge verstoße, da es diskriminierend sei und verschiedene EU-Freiheiten verletze, und verwarf die Initiative. Er ließ jedoch die Möglichkeit offen, diese Art von Maßnahmen zu ergreifen, wenn sie durch das soziale Interesse des Eigentums gerechtfertigt sind - ein kleines Schlupfloch, das die Befürworter dieser Art von Beschränkungen auf den Balearen ausnutzen wollen.

Auch im Falle von Nicht-EU-Ländern sind die rechtlichen Folgen nicht ganz klar, da bilaterale Verträge in der Regel eine Gegenseitigkeitsklausel enthalten. Wenn die Briten, die jetzt außerhalb der EU sind, beschränkt wären, in Spanien zu kaufen, was würde das Vereinigte Königreich tun?

In diesem Sinne schlägt die Regierung der Balearen diese Möglichkeit vor, insbesondere für Ausländer, die seit mindestens fünf ununterbrochenen und ordnungsgemäß begründeten Jahren nicht mehr auf den Balearen gemeldet sind. Dies steht in direktem Gegensatz zur Politik der spanischen Zentralregierung, die gerade ausländische Investitionen auf dem Wohnungsmarkt fördert, indem sie eine Aufenthaltsgenehmigung als Gegenleistung für den Kauf einer Wohnung für mehr als 500.000,00 € anbietet, was als "Goldenes Visum" bezeichnet wird.

Kurz gesagt, was die Balearen und insbesondere Mallorca betrifft, ist unsere Botschaft eine der Beruhigung, da es sich um einen bloßen Vorschlag einer autonomen Regierung handelt, der weder von der spanischen Staatsregierung noch von der Europäischen Union gut aufgenommen wurde, die die Annahme einer solchen Maßnahme rechtlich einschränkt und sogar als Verbot interpretiert werden kann, und der zu allem Überfluss von der Mehrheit der auf den Inseln ansässigen Bürger nicht positiv aufgenommen wird.

 

Darüber hinaus würde diese Maßnahme das Problem des Preisanstiegs für den Quadratmeter Land nicht lösen, da immer eine legale Falle gesucht (und gefunden) würde, um die oben erwähnte Beschränkung zu umgehen, z. B. durch die Schaffung von Körperschaften und Investmentfonds, die genau dasselbe (oder sogar mehr) kaufen würden als eine nicht ansässige ausländische natürliche Person.

Aus diesen Gründen und auf der Grundlage von Informationen aus der eigenen Verwaltung der Balearenregierung können wir sagen, dass sie sehr pessimistisch sind, dass ein Gesetz, das den Erwerb von Immobilien durch nicht ansässige Personen verbietet, zumindest kurz- oder mittelfristig verabschiedet werden könnte.

Was denkbar wäre, aber derzeit politisch diskutiert wird, ist, diesen ausländischen Personen, die nicht auf den Balearen ansässig sind, eine Reihe von Beschränkungen aufzuerlegen, z. B. sie zu verpflichten oder zu zwingen, ihren ständigen Wohnsitz in Spanien/Balearen zu haben, ein etwas höheres Steuersystem als für einen Ansässigen vorzuschreiben oder nicht mit dem Kauf zu spekulieren, d. h. sie daran zu hindern, Häuser zur touristischen Nutzung oder zur saisonalen Vermietung zu kaufen usw. Wir werden sehen, was passieren wird, denn im Mai 2023 finden auf den Balearen politische Wahlen statt, bei denen ein Wechsel der politischen Farbe alles verändern kann.

Wenn Sie Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung,


Guillermo Dezcallar
Javier Blas

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