La comercialización de estancias turísticas en Palma: el fin de la moratoria y sus consecuencias. Un nuevo escenario.

El pasado día 31 de diciembre finalizó la moratoria introducida durante el estado de alarma mediante el Decreto-ley 8/2020, de 13 de mayo, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19, el cual, a partir de su entrada en vigor, prohibió la presentación de nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad para la comercialización de estancias turísticas en viviendas ubicadas en el término municipal de Palma.

 

Por tanto, a partir de dicha fecha, se ha abierto la puerta a que puedan solicitarse nuevas “licencias” turísticas para viviendas ubicadas en Palma. Ahora bien, ¿para todo tipo de viviendas?, ¿solo para algunas?, ¿bajo qué condiciones?

 

Es ya sabido por todos que el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares (TSJIB), consecuencia del recurso contencioso administrativo interpuesto contra la zonificación de Palma aprobada por el Ayuntamiento, dictó sentencia por la que declaró que la prohibición absoluta del alquiler turístico en viviendas plurifamiliares resultaba contrario a Derecho por no respetar los principios de la buena regulación (necesidad, proporcionalidad y justificación) anulando por tanto dicha prohibición y manteniendo la vigencia de las restantes previsiones de la zonificación.

 

Pero cuando parecía que se abría la puerta a la posibilidad de comercialización turística no solo de viviendas unifamiliares (en sus diversas modalidades), fruto del fin de la moratoria, sino también de “plurifamiliares”, fruto de la sentencia del TSJIB, el Ayuntamiento de Palma no se ha quedado parado y en sesión del Pleno de fecha 28 de octubre de 2021 procedió a la aprobación inicial del Plan General (PG) y del Plan de Ordenación Detallada (POD) de Palma, documentos ambos en los que, desconociendo totalmente el contenido de la sentencia del TSJIB, no solo no se ha ampliado la posibilidad de comercialización turística en las viviendas ubicadas en Palma, sino que se ha restringido aún más, limitando extraordinariamente esta actividad.

 

De este modo y fruto de dicha aprobación inicial, tras la misma, únicamente se admitirán nuevos inicios de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas ubicadas en el municipio de Palma, en los siguientes términos:

 

1. En el municipio de Palma solo se permitirá la comercialización de las estancias turísticas en viviendas unifamiliares siempre y cuando no se supere la densidad máxima establecida.
 

2. En parcelas con viviendas de tipología unifamiliar se condiciona la autorización de la comercialización de estancias turísticas en viviendas a los siguientes supuestos y modalidades:

 

1. En el ámbito de suelo urbano o urbanizable de la zona turística de Playa de Palma, la comercialización de ETV se limita exclusivamente a la tipología de vivienda unifamiliar por 60 días al año (ETV-60). En caso de que la parcela se encuentre dentro de la zona de servidumbre acústica aeronáutica no se permitirá la comercialización de ETV.
    
2. En las parcelas con vivienda de tipología unifamiliar entre medianeras ubicadas en suelo urbano de las zonas o núcleos tradicionales de La Bonanova, Génova, Son Espanyolet, Sa Vileta, Roca, Son Rapinya, Es Secar de la Real, Establiments, Son Sardina, El Molinar, Coll d’en Rabassa, Pil-lari, S’Aranjassa, Sant Jordi, Casa Blanca y Hostalets sólo se permiten si cuentan con una superficie mínima de 200 metros cuadrados y limitada a la modalidad ETV 60.
   Igualmente, en la zona de Centro Histórico, en el ámbito del API El Jonquet, en el API Santa Catalina, en la zona El Terreno y en el API de la Soledad Sur cuando por tipología (unifamiliar) sea autorizable, únicamente se admitirá la modalidad ETV 60.
   En el resto de zonas de Palma Capital, se podrá admitir la modalidad ETV-365 siempre que cumplan los condicionantes establecidos en este Plan y no se supere la densidad máxima establecida para la ETV para cada una de las subzonas.
   En caso de que la parcela se encuentre dentro de la zona de servidumbre acústica aeronáutica no se permitirá la comercialización de ETV.
    
3. En el ámbito del suelo rústico común únicamente se admitirá la modalidad ETV 60 en viviendas unifamiliares legalmente existentes (así acreditados en el momento de la solicitud) anteriores a 27-07-2018 en actuaciones de rehabilitación de la edificación e incorporación de medidas adicionales de mejora del medio rural. Sin embargo, no se permitirá la comercialización de ETV en terrenos de suelo rústico sujeto a servidumbre acústica aeronáutica.
   La vivienda tendrá que estar vinculada a una actividad agrícola preferente, quedando la vigencia de la licencia de ETV vinculada al ejercicio de la actividad agrícola preferente.

 

3. Son ámbitos excluidos, y por tanto, prohibidos, para la comercialización de estancias turísticas en viviendas:

1. El suelo rústico protegido, excepto que se trate de edificio catalogado y se acredite que se encuentra en estado óptimo de conservación y rehabilitación mediante ITE firmada por personal técnico de la arquitectura y la arqueología.
    
2. Las parcelas de uso urbanístico distinto del residencial y turístico, atendiendo al uso principal de cada calificación urbanística.
    
3. Las parcelas de uso residencial con afectación de protección oficial o a precio tasado o que se correspondan con la reserva de vivienda protegida establecida por el Plan en actuaciones de transformación.
    
4. Las edificaciones existentes sin título urbanístico que habilite a su construcción o uso. En todo caso, las edificaciones en régimen de fuera de ordenación quedan excluidas de la posibilidad de autorizar la comercialización de ETV.
    
5. Los ámbitos de los núcleos rurales

 

Los nuevos requisitos introducidos se suman a una larga lista pues, además de con lo previsto en esta nueva normativa, quien pretenda “abrir” una nueva ETV en Palma deberá cumplir con todos y cada uno de los requisitos contemplados en Ley 8/2012, de Turismo, en el Decreto 20/2015 que la desarrolla y en el Plan de Intervención en los Ámbitos Turísticos (PIAT), que no son precisamente pocos.

Nos encontramos por tanto ante un nuevo escenario de una gran complejidad que supone prácticamente la prohibición de facto del inicio de nuevas actividades de comercialización de estancias turísticas en la mayor parte de las viviendas existentes en el término municipal de Palma.

Cabe, en este punto, preguntarse en qué medida puede conciliarse esta nueva regulación con el contenido de la sentencia dictada hace escasos meses por el TSJIB la cual, si nada cambia, podría quedar en papel mojado.

Veremos que nos depara el futuro.

 

Javier Blas
Jaime López
Illeslex Abogados
 

 

 

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