Cuándo es una cláusula abusiva o no en la suscripción de un préstamo hipotecario

Comentario a la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de octubre de 2020, declarando nula por abusiva de la cláusula de prohibición de arrendar la finca hipotecada sin consentimiento previo del banco y por una renta inferior a la cuota de amortización del préstamo.

Conocida es ya la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 que, en materia de cláusulas predispuestas por las entidades financieras en el ámbito de la suscripción de préstamos hipotecarios con consumidores, admitió la validez de las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar siempre que se trate de arriendos gravosos o dañinos para la propiedad sobre la base de que en tal supuesto se estaría limitando el valor de la garantía.

A partir de la precitada resolución de nuestro Alto Tribunal lo cierto es que los juzgados y tribunales han venido reconociendo la validez de aquellas cláusulas que establecen límites al derecho de arrendamiento del propietario, cláusulas tales como la prohibición de sujetar el contrato a prórroga forzosa, establecimiento de plazos de duración excesivos o aquellos supuestos en los que se pacta una renta inferior a un determinado umbral a analizar en cada caso concreto, etc.

El fundamento de la validez de dichas cláusulas limitativas se encuentra en el contenido del artículo 219 del Reglamento Hipotecario, que contempla como circunstancia que disminuye el valor de la finca hipotecaria, a los efectos de lo establecido en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria, “cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca, se arriende el inmueble en ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución de valor. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al seis por ciento, no cubra la responsabilidad total asegurada”.

Con pleno respeto a la doctrina del Tribunal Supremo, la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia de 15 de octubre de 2020 declaró la nulidad de la cláusula de prohibición de arrendar la finca hipotecada en base al tenor literal de la misma y su repercusión en el caso concreto.

Según recoge la sentencia de la Audiencia, la cláusula predispuesta objeto de autos establecía lo siguiente: “La parte prestataria se obliga a no arrendar la finca que se hipoteca sin el consentimiento previo de la entidad y, en ningún caso, por un precio inferior al que represente la cuota de amortización e intereses del préstamo”.

Según analiza la Sala, dicha cláusula prevé dos situaciones:

1. El primer supuesto, es la prohibición general de arrendar sin el consentimiento previo del banco, entendiendo el órgano juzgador que dicha prohibición genérica de celebrar cualquier tipo de contrato de arrendamiento produce un claro desequilibrio y perjuicio al consumidor que resulta contrario a la buena fe.
    
2. El segundo supuesto, no se permite el arrendamiento por precio inferior al que represente la cuota de amortización e intereses del préstamo. Respecto de esta segunda cuestión señala el órgano judicial que si bien podría parecer que se trata de una limitación protectora del derecho de garantía del banco, al no establecer un umbral de renta razonable de mínimos para evitar la frustración de la garantía hipotecaria sino que, de forma absoluta, la cláusula prohíbe todo arriendo por una renta inferior a la cuota de amortización, lo que en el supuesto de autos llevaría a no permitir un arrendamiento por un importe elevado, al serlo también la cuota hipotecaria, aunque fuera algo inferior a la cuota en una pequeña cantidad, entendiendo por tanto que también en este punto  la cláusula es abusiva.

Esta nueva resolución judicial lo que nos muestra nuevamente es que habrá que estar al caso concreto para determinar cuándo una cláusula es o no abusiva. El hecho de que el Tribunal Supremo haya admitido con carácter general la validez de las cláusulas limitativas de la facultad de arrendar en los préstamos hipotecarios suscritos con consumidores no impide que, en el caso concreto como el estudiado por la Audiencia de Barcelona, sean declaradas nulas este tipo de cláusulas.

 Carmen Hernández
ILLELEX

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