Las claves de la nueva Ley estatal de Vivienda

El pasado 27 de abril el Congreso de los Diputados aprobó la Ley de Vivienda que, si el Senado la ratifica, como es probable, se publicará próximamente en el BOE para su entrada en vigor. Esta Ley supone una de las grandes promesas del Ejecutivo de coalición en esta legislatura.

La Ley ya ha sido rechazada por el sector inmobiliario, que advierte que las medidas acordadas provocarán una reducción de la oferta y, con ello, una subida de los precios.

A continuación, se detallan las claves más determinantes de la futura Ley:

1. Topes al alquiler: ¿cómo son?

Una de las principales novedades de la nueva Ley: eliminará el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. En su lugar, durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y de 2025 en adelante se creará un nuevo índice, aún pendiente de formular -tarea que deberá realizar el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes de finalizar 2024-, "más estable e inferior a la evolución del IPC". Por otro lado, al margen de los topes, se establece también una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de alquiler en caso de situaciones acreditadas de vulnerabilidad social.

2. ¿A qué alquileres se aplicarán los topes?

Estos topes se aplicarán a cualquiera contrato de arrendamiento, tanto para viviendas de grandes tenedores como de pequeños propietarios, y tanto si están en zonas tensionadas como si no.

3. ¿Qué son las zonas tensionadas?

El nuevo acuerdo amplía la definición de zonas tensionadas que el Gobierno había incluido en el proyecto inicial. Esta definición es importante para que municipios y comunidades autónomas puedan declarar estas zonas, cuya unidad mínima será el distrito censal, en las que se podrán aplicar otras medidas más restrictivas. Las áreas tensionadas se declararán cuando se cumpla una de estas dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada -la propuesta inicial del Gobierno era de cinco puntos-.

4. ¿La declaración de zona tensionada es automática?

No. Si un distrito censal cumple con alguna de las dos condiciones señaladas no pasará automáticamente a ser declarada como zona tensionada, ya que es competencia de las comunidades autónomas aplicar dicha declaración y decidir si se aplican las medidas establecidas en la Ley.

5. ¿Qué supone declarar una zona como tensionada?

La declaración de zona tensionada permitirá regular y topar todos los alquileres, ya sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios en el caso de los grandes tenedores. Asimismo, se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años.

6. ¿Cuántas viviendas hay que tener para ser gran tenedor?

El acuerdo del viernes cambia la definición de la figura de los grandes tenedores, a quienes se podrá aplicar medidas más restrictivas que no afectan a los pequeños propietarios. Por ejemplo, en el caso de los grandes tenedores el precio del nuevo contrato tendrá que estar vinculado a un índice de contención de precios fijado por el Gobierno y que aún se tiene que crear, mientras que en el caso de los pequeños tenedores el tope es sobre la renta del año anterior. Mientras que en el proyecto inicial se definía como gran tenedor al propietario de diez viviendas, el nuevo acuerdo permite a las comunidades autónomas reducir reduce esta cifra a cinco.

7. ¿Qué conlleva ser considerado gran tenedor?

Se podrán aplicar medidas más restrictivas que no afectan a los pequeños propietarios. Por ejemplo, en el caso de los grandes tenedores el precio del nuevo contrato tendrá que estar vinculado a un índice de contención de precios fijado por el Gobierno y que aún se tiene que crear, mientras que en el caso de los pequeños tenedores el tope es sobre la renta del año anterior.

8. ¿Qué ocurre con los gastos y honorarios inmobiliarios?

La nueva Ley hará que los gastos y honorarios de las inmobiliarias producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Otra novedad es la eliminación de las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley en caso de existir un acuerdo al respecto entre las partes.

9. ¿Hay novedades sobre desahucios?

La nueva norma prohibirá los desahucios sin fecha y hora predeterminada e incluye nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que prolongarán los procesos judiciales más de 2 años, además de estipular el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional. También se reconoce la posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

10. ¿Se penalizan los pisos vacíos?

La Ley no introduce ninguna medida nueva en este sentido, aunque el anteproyecto de ley aprobado por el Consejo de Ministros sí que lo hacía y preveía que los ayuntamientos pudieran aplicar sobre las viviendas vacías un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En Baleares tanto la Comisión de la Construcción de la Confederación de Asociaciones Empresariales de Baleares (CAEB) como la Asociación de Promotores y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares han augurado efectos muy nocivos sobre la oferta de alquiler que agravarán la crisis habitacional que ya vivemos en nuestra Islas. Si no hay una política pública agresiva para favorecer el alquiler de vivienda pública y de vivienda privada a través a de incentivos fiscales, los jóvenes y los más vulnerables no podrán acceder a una vivienda en Baleares.

Javier Blas Guasp
Illeslex Abogados

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