La obligación de transparencia tras un año de vigencia de la Ley 5/2019 de los Contratos de Crédito Inmobiliario

Hace ya cerca de un año, con motivo de la publicación en el BOE de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya publicamos como despacho de abogados en Mallorca especializados en derecho inmobiliario una pequeña aproximación a los avances teóricos que la entrada en vigor de dicha norma implicaría de cara a una mejor protección del consumidor.

 

Este 16 de junio se cumple el primer año de vigencia de la señalada Ley que, con carácter general y a nuestro modo de ver, ha tenido una incidencia globalmente positiva, sobre todo, teniendo en cuenta el punto de partida existente en el momento de su publicación.

 

Cierto es que la norma que se comenta se encuentra lejos de la perfección, pero tras años de abusos continuados del sector bancario hacia sus consumidores o usuarios, que se tradujo en la incorporación, predisposición e imposición de todo tipo de cláusulas que resultaban abusivas y desproporcionadas, ha supuesto un gran avance respecto de la situación anterior.

 

Además, la publicación de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario puso fin al desgraciado vaivén jurisprudencial que ha atorado nuestros juzgados y tribunales, y los seguirá colapsando durante años, por la litigiosidad creada con motivo de la validez y aplicabilidad de determinadas cláusulas tales como las denominadas cláusulas suelo, de intereses moratorios, de vencimiento anticipado, de gastos impuestos a cargo del prestatario con carácter indiscriminado, etc.

 

 

Mejora de la transparencia en el sector

Pero quizás el avance más celebrado que conllevó la publicación de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, es la mejora de la transparencia del sector. A lo largo de su clausulado esta norma recoge de manera extensa y exhaustiva las obligaciones de información precontractual de la entidad financiera, cuyos términos de protección y exigencia sobrepasan incluso los requeridos por la Directiva 2014/17 UE de 4 de febrero de 2014 sobre los Contratos de Crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

 

Además de la entrega con al menos diez días de antelación a la firma del préstamo de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y de la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que habrán de recoger los elementos relevantes del contrato de préstamo, de la obligación de la entidad financiera de evaluar la solvencia del prestatario, etc., quizás la mayor novedad de la norma se halle en la incorporación del control notarial previo regulado en su artículo 15, precepto al que la propia Ley denomina “Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, denominación que no consideramos en absoluto casual.

 

De esta manera, con independencia de las obligaciones de información que la norma impone al prestamista, esta Ley ha incorporado el control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material.

 

A través de comparecencia notarial previa y obligatoria a la formalización del préstamo hipotecario, que quedará plasmada en la correspondiente acta notarial, el notario deberá verificar y hacer constar en el acta además de la entrega al prestatario de la documentación obligatoria dentro del plazo legal establecido; a) las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el propio notario, y; b) la información individualizada efectuada por el notario acerca de las cláusulas específicas recogidas tanto en la FEIN como en la FIAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una de ellas. Además, en presencia del notario el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

 

Como se ha señalado, el acta notarial previa es legalmente preceptiva, de tal manera que si no quedara acreditado el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones de entrega de documentación previstas legalmente (FEIN y FIAE) o si el prestatario no compareciera para recibir el asesoramiento notarial previsto, con al menos un día de antelación, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

 

 

 

Valor probatorio del acta notarial

Relacionada con la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, se sitúa una de las cuestiones más polémicas de esta norma que se refiere al valor probatorio del acta notarial. Preceptúa la Ley que “el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”.

 

A pesar del tenor literal del precepto, no consideramos que el valor probatorio del contenido del acta pueda extenderse a la capacidad de comprensión y, en consecuencia, de verdadera aceptación del contrato. El acta notarial podrá constituir prueba de que se ha facilitado determinada documentación así como del momento en que se ha entregado al prestatario. De la misma manera podrá constituir prueba de que el notario ha prestado cierto asesoramiento al usuario bancario y de que este asesoramiento ha sido previo a la suscripción de la escritura de préstamo, pero entendemos que en ningún caso podrá ser acreditativo del nivel de entendimiento del contrato por parte del prestatario, por ser esta una cuestión interna del usuario.

 

Esta cuestión interna que se traduce en el nivel de comprensión del prestatario sobre las consecuencias económicas y jurídicas que para él poseen o pueden poseer las cláusulas de un contrato, lo que nos sitúa en el ámbito del verdadero consentimiento, difícilmente podrá ser considerado acreditado por el acta notarial suscrita de conformidad con la norma.

 

Habrá que esperar un tiempo todavía para analizar qué nivel de acreditación otorgan los juzgados y tribunales al contenido del acta notarial, pues lo reciente de la norma no permite todavía una primera aproximación. Sin embargo, lo que entendemos que sí supondrá es una enorme dificultad probatoria de cara a la eventual acreditación de la concurrencia de un vicio en el consentimiento (error) en que haya podido incurrir el usuario bancario, siempre y cuando se hayan cumplimentado las obligaciones formales recogidas en la norma, pues si bien, como se ha indicado, entendemos que dicho acta no podrá verificar la concurrencia de real consentimiento, lo que sí acreditará es que la entidad financiera ha atendido a las obligaciones de información que legalmente le competen, lo que pondrá muy difícil al prestatario demostrar en el caso concreto que no ha concurrido un verdadero consentimiento.

 

Sin perjuicio de cómo se seguirá aplicando en la práctica la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario y sin perjuicio de cómo se irá interpretando su clausulado por parte de juzgados y tribunales en cada caso, lo cierto es que el balance general que efectuamos en su primer cumpleaños solo puede ser positivo puesto que, en cualquier caso, ha supuesto por un lado otorgar cierta seguridad jurídica en relación a la interpretación, aplicación y validez de determinadas cláusulas hasta entonces incorporadas por las entidades financieras a los contratos, y, por otro lado, reforzar las obligaciones de información y transparencia del prestamista hacia el prestatario, a través de la intervención activa de un tercer invitado, el notario.

 

Carmen Hernández Nieto
ILLESLEX

 

 

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