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Sobre la legitimación de segundos adquirentes para reclamar frente a la promotora por incumplimiento contractual

El pasado 22 de junio de 2022el Tribunal Supremo (Sala 1ª de lo Civil) mediante su Sentencia núm. 494/2022 de 22 de junio,abordó una cuestión de sumo interés para quienes de forma habitual se relacionan con el sector inmobiliario y de la construcción.

En concreto, en la presente resolución, el Alto Tribunal se pronuncia respecto de la legitimación de los segundos compradores- quienes no adquieren directamente del promotor-, para reclamar a este por las diferencias entre los materiales y calidades reflejados en la memoria de calidades y los finalmente instalados en los inmuebles comercializados.

En este caso, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial que conocieron del asunto, resolvieron desestimando la demanda interpuesta por los segundos compradores, al entender en ambos casos que estos carecían de legitimación activa para reclamar frente a la promotora dichos importes.

En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Cádiz en suSentencia de 15 de abril de 2014, en los siguientes términos:

"[...] Aplicando la doctrina expuesta, que esta sala comparte plenamente, no cabe sino confirmar plenamente el acertado criterio de la juez a quo cuando entiende que en el caso de autos a(sic)cuestión controvertida afecta a la calidad de las puertas y frentes de armarios, que sí fueron instaladas pero según refiere la demandante, no de forma concorde con la memoria de calidades, lo que no afecta a la esencia e integridad del inmueble ni a su uso y habitabilidad sino a su mejora, no constando haberse pactado en los contratos de venta a terceros -posteriores a la entrega de las viviendas por la promotora-, la cesión de acciones frente a la promotora por las diferencias de calidades inicialmente pactadas con la misma y máxime cuando los precios de compra por terceros fueron diferentes a los de venta de las demandadas, por lo que la excepción debe prosperar [...]".

 

Frente a dicho pronunciamiento se interpuso por parte de estos compradores el recurso de casación que fue admitido a trámite y posteriormente resuelto por la Sala Primera del Tribunal Supremo. 

Tras estudiar las circunstancias del caso y las alegaciones de cada parte, al amparo de varias sentencias del propio Tribunal Supremo - Sentencia del Tribunal Supremo núm. 597/1997, de 30 de junio y Sentencia del Tribunal Supremo 269/2011 de 11 de abril-, y de la jurisprudencia en ellas citada, la Sala concluye que:

“De esta doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del C.Civil, que los recurrentes (como segundos adquirentes de las viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos.

[…]

Esta Sala debe declarar que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los arts. 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.

[…]

En conclusión, los recurrentes tienen legitimación activa para reclamar, aun cuando fuesen segundos adquirentes (arts. 1101, 1124 y 1257 del C. Civil)”.

 

De este modo, se confirma que los segundos adquirentes de una vivienda comprada sobre plano, están legitimados para reclamar frente a la promotora por incumplimiento contractual de la memoria de calidades.

Con ello, el Tribunal Supremo se reafirma y confirma su doctrina en relación al derecho que asiste a los segundos adquirentes para reclamar frente a la promotora al amparo de los artículos 1101, 1124 y 1257 del Código Civil.

Teniendo en cuenta la casuística y operativa en el sector inmobiliario, la sentencia citada y transcrita resulta de especial interés por cuanto que dota de seguridad jurídica a todos los operadores del mercado dejando aún más claro el derecho que asiste a los segundos adquirentes frente a los promotores.

 

Pedro Pérez-Cuesta Llaneras
Illeslex Abogados

 

 

 

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