¿QUÉ PASARÁ CON LA POSIBLE MEDIDA DE LIMITAR LA COMPRA DE VIVIENDA A LAS PERSONAS FÍSICAS EXTRANJERAS NO RESIDENTES EN LAS ISLAS BALEARES?

Cerca de 60.000 extranjeros (personas físicas) no residentes han adquirido una vivienda en las islas en los últimos diez años. En 2021, el volumen de compra de inmuebles por parte de foráneos supuso casi el 40% de las operaciones en la comunidad, según las estadísticas del Colegio de Registradores. Solo las Islas Canarias se acercan a este dato, con un 25,87%. La demanda de vivienda es extraordinariamente fuerte entre extranjeros (sobre todo alemanes, británicos y franceses) y no extranjeros, y la oferta escasísima, y es uno de los elementos que explica que el precio medio del metro cuadrado sea de 3.082 Euros, el segundo más caro de España por detrás de la Comunidad de Madrid a escasa diferencia (3.229 Euros).

En algunos de los barrios de Palma,donde buscar una vivienda asequible es difícil por la presión de la demanda que hay de inversores extranjeros no residentes, muchos vecinos defienden la necesidad de, al menos, fijar limitaciones. Se ha dado el caso -comentado en prensa- de inversores que han adquirido un gran número de viviendas en un barrio concreto, proponiendo a los vecinos pagar una gran cantidad de dinero si al día siguiente iban al notario a formalizar la venta.

El Gobierno tripartito actual de las Islas Baleares, formado por los partidos políticos PSOE, Podem y MÉS, ha propuesto una medida en virtud de la cual parece ser que prohibiría al extranjero persona física no residente en Baleares poder comprar una vivienda en territorio balear, tomando como referencia a países como Canadá, que durante los próximos dos años prohibirá al extranjero no residente comprar viviendas en su territorio para aliviar la presión sobre el precio de la vivienda. En la provincia de Ontario, por ejemplo, ya se tomaron medidas con anterioridad, consistentes en que los extranjeros pagaran un 20% adicional cuando compraran una propiedad. Australia y Nueva Zelanda también han impuesto restricciones a la compra de casas por parte de los extranjeros no residentes.

En la UE hay varios casos, como Dinamarca y Malta, donde exigen residir un mínimo de años en el país, sean residentes o no, para poder comprar casa. Las restricciones son más estrictas en el archipiélago finlandés de las islas Aland. Los europeos que quieren comprar un terreno en este paraje nórdico tienen que obtener previamente el permiso de las autoridades. Estas tres excepciones están ya recogidas en los tratados de adhesión de estos países a la UE, fueron negociadas con anterioridad, pero tomar medidas como esta parece complicado cuando ya se es Estado miembro. Croacia también incluyó, en su tratado de adhesión en 2013, una serie de restricciones en la adquisición de tierras agrícolas por ciudadanos de la UE durante un plazo de diez años.

Este tipo de limitaciones se enfrentan a dificultades legales. Los Tratados de la UE establecen cuatro elementos fundamentales que chocan con la pretensión de limitar el poder de compra de un ciudadano europeo en cualquier país de la UE. Se trata de la no discriminación por razón de nacionalidad, la libertad de residencia, la libre prestación de servicios y la libre circulación de capitales. Algunos territorios comunitarios han intentado cambiar las reglas con poco éxito. Por ejemplo, el Parlamento de Córcega aprobó en 2014 un estatuto del residente, que exigía cinco años para obtenerlo. No prosperó porque el presidente francés dijo que era contrario a la Constitución y al derecho europeo y que, en cualquiera caso, la región corsa no tenía competencias. La región belga de Flandes también intentó en 2009 establecer un tiempo de arraigo determinado para alquilar o comprar, pero el Tribunal de Justicia de la UE determinó en 2013 que era contrario a los tratados por discriminatorio y por vulnerar distintas libertades comunitarias, y tumbó la iniciativa. Pero dejó abierta la posibilidad de tomar este tipo de medidas si se justifican por el interés social de la propiedad, un pequeño resquicio que quieren aprovechar los partidarios de este tipo de restricciones en Baleares.

En el caso de los países extracomunitarios, tampoco están claras del todo las consecuencias jurídicas, ya que los tratados bilaterales suelen incluir una cláusula de reciprocidad. Si se limitara a los británicos, ya fuera de la UE, a comprar en España, ¿qué haría el Reino Unido?

En este sentido, el Govern Balear plantea esta posibilidad, especialmente a los extranjeros que no estuvieran empadronados en el territorio balear, como mínimo, con cinco años ininterrumpidos y debidamente justificables, lo cual contrasta y choca directamente con la política del gobierno central español, que incentiva precisamente la inversión foránea en el mercado de la vivienda, ofreciendo la residencia a cambio de adquirir una vivienda por más de 500.000,00 €, lo que se llama “Golden Visa”.

En definitiva, en lo que respecta a Baleares, y más concretamente a Mallorca, el mensaje que trasladamos es de tranquilidad, por cuanto estamos ante una mera propuesta de un Gobierno autonómico que no ha tenido buena acogida en el ámbito del Gobierno estatal español, ni tampoco en el marco de la Unión Europea, que legalmente restringe, e incluso se puede interpretar que prohíbe la adopción de dicha medida, y, para mayor abundamiento, socialmente tampoco se ve con buenos ojos por parte de la mayoría ciudadanía residente en las islas.

Además, se trataría de una medida que no solucionaría el problema de las subidas de precio del metro cuadrado del suelo, en tanto que siempre se buscaría (y se encontraría) la trampa legal para evitar tener que pasar por la referida restricción, por ejemplo, creando entidades y fondos de inversión que comprarían exactamente igual (o incluso más) que una persona física extranjera no residente.

Por estos motivos, y por las informaciones provenientes de la propia administración del Govern de Baleares, podemos transmitir que son muy pesimistas a que se pueda aprobar una Ley que prohíba la compra de viviendas a personas físicas no residentes, al menos a corto o medio plazo.

Lo que sí podría ser factible, pero que está en pleno debate político, es imponer una serie de restricciones a esas personas físicas extranjeras no residentes en Baleares, como por ejemplo, comprometerlos o forzarlos a tener su residencia permanente en España/Baleares, a imponerles un régimen fiscal algo más elevado que para un residente, o bien a no especular con dicha compra, es decir, evitar que compren viviendas para destinarlas a explotación turística, o al alquiler de temporada, etc...Veremos qué sucederá, teniendo además en mayo 2023elecciones políticas en Baleares, en las cuales, un cambio de color político lo puede modificar todo.

Cualquier duda o aclaración, quedamos a su entera disposición,

Feliu Martorell
Guillermo Dezcallar