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Requisitos para poder cerrar una terraza privativa sometida a régimen de propiedad horizontal

Requisitos para poder cerrar una terraza privativa sometida a régimen de propiedad horizontal

12/12/2017

Hasta la reforma aprobada de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)  llevada a cabo por Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el  27 de junio de 2013, para poder lograr cerrar una terraza privativa de una finca sometida al régimen de propiedad horizontal, se requería el voto unánime de todos los vecinos de la comunidad de propietarios, ya que se consideraba que ello suponía una modificación del Título Constitutivo de la propia Comunidad, y cualquier cambio de dicho título requería la unanimidad, tratándose pues de una norma excesivamente rígida para tal efecto en cuanto a la exigencia de la unanimidad.

 

Tras la referida reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)  llevada a cabo por Ley 8/2013, se flexibiliza el régimen de mayorías para estos supuestos concretos de cerramiento de terrazas privativas en edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal, exigiendo el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

 

No obstante, esta mayoría cualificada de la Junta de propietarios no es el único requisito necesario para poder cerrar la terraza privativa. El artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que para ello se requerirá también una autorización administrativa previa, es decir, antes de someter esta solicitud a la votación de la Junta de propietarios, será necesario que el Ayuntamiento (u organismo competente para ello) del lugar donde radique el edificio en cuestión, haya concedido la licencia o autorización para tal finalidad.

 

Además, este artículo exige, cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que concurran, tendrán que acreditar y justificar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.

Hay que recalcar el hecho de que la Junta de propietarios tiene autoridad y facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de entrar en conflicto con el propietario solicitante del cerramiento, pueden solicitar y someterse a un dictamen de un técnico competente.

 

El propietario que quiera cerrar su terraza, y que cuente con la autorización administrativa previa, y la mayoría cualificada de los 3/5 de la Junta de propietarios, deberá costear todas las obras de dicho cerramiento, así como, en su caso, la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar  por ello, y que será establecida por la Junta de propietarios quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado/perjudicado.

En el supuesto de que instalemos un cerramiento en nuestra terraza privativa sin contar con estos requisitos de la autorización administrativa previa y el apoyo de la Junta en una mayoría de 3/5 que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, nos exponemos ante un doble riesgo:

  1. Que se abra un expediente sancionador y/o de demolición por parte del Ayuntamiento o autoridad administrativa competente por no haber realizado el cerramiento con la autorización o licencia correspondiente.
  2. Que la misma Comunidad de Propietarios nos demande judicialmente con la finalidad de que se deshaga el cerramiento y se deje la terraza en el estado original, a nuestra propia costa, más la reclamación de la indemnización por los daños perjuicios que ello haya podido ocasionar a la propia Comunidad o a alguno de sus vecinos

 

Feliu Martorell
Abogado de Illeslex

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