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Ley de Vivienda de las Illes Balears: aspectos prácticos

Ley de Vivienda de las Illes Balears: aspectos prácticos

19/09/2018

Como despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario y urbanístico, en Illeslex seguimos detalladamente todo aquello que afecta directa o indirectamente al sector inmobiliario en las Illes Balears.

 

El Parlament de les Illes Balears, en virtud de la competencia exclusiva que ostenta en materia de vivienda (art. 148.1.3 CE), aprobó el pasado 19 de junio la Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears, en adelante “Ley de Vivienda”, la cual busca materializar o, dicho de modo más coloquial, poner en práctica toda la normativa que el legislador, tanto europeo como estatal y autonómico, ha ido gestando en torno al derecho a la vivienda. La citada ley entró en vigor el pasado 27 de junio.

 

Vamos a exponer sucintamente algunos de los puntos más importantes en los que se centra la Ley de Vivienda.

 

En cuanto a las condiciones de las viviendas, se presta particular atención a los parámetros de calidad, diseño y habitabilidad que debe reunir una vivienda. En pro de conseguir los mencionados criterios, el art. 16 de la Ley exige que, “en cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso, se incorpore una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva”. Ahora bien, “en caso de no disponer decédula o de calificación, se hará constar expresamente en el contrato o en la escritura”.

 

La infracción de esta obligación, calificada como leve, trae aparejada una sanción consistente en multa de 60 a 30.000 €, si bien la misma puede ser objeto de condonación hasta un 80% en caso de reparación de la infracción.

 

Además, hay que tener en cuenta que, al tratarse de una infracción leve, prescribe a los dos años, plazo que empieza a contar desde el día en que se haya cometido la infracción.

 

En relación con las fianzas de arrendamiento, el art. 55 de la Ley regula la obligación de depósito de las mismas en el Registro de fianzas de contratos de arrendamiento, al disponer que “las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas destinadas tanto a vivienda como a otros usos, han de depositar en el organismo o entes a los cuales se atribuye la gestión, la fianza en metálico, de acuerdo con lo que establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos”.

 

Esta medida se prevé para los contratos de arrendamiento de viviendas, locales de negocio y de suministros o servicios complementarios.

 

Así pues, se exige una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en los contratos de arrendamiento por uso diferente al de vivienda.

Ahora bien, la disposición adicional sexta aclara que “la obligación de depósito de fianza no es aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, pero sí a sus revisiones posteriores a la mencionada entrada en vigor”.

Por lo que se refiere al régimen sancionador relativo a las fianzas de arrendamiento, indicar que el incumplimiento de la obligación de depósito se tipifica como infracción grave (art. 87.aa), previéndose que “el importe de la sanción se fijará a partir del 35% hasta el 75% del importe de las fianzas o las actualizacions no depositadas, con un máximo de 9.000 €” (art. 90.2.b), si bien, como en los supuestos anteriores, la multa también puede ser condonada hasta un 80 % si se repara la infracción.

Por su parte, comentar que estas infracciones prescriben a los cuatro años.

Como último punto a tratar, traemos a colación la problemática relativa a las viviendas desocupadas, entendiéndose por tales aquellas que lleven desocupadas durante al menos dos años por causas no justificadas, se recoge la obligación de los grandes tenedores de inscribir sus viviendas desocupadas en el recién creado Registro de viviendas desocupadas (art. 39), previéndose en caso de incumplimiento una multa de 3.001 a 30.000 €, si bien la misma también puede ser objeto de condonación hasta un 80 % en caso de reparación.

 

Se considera por gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de diez o más viviendas en propiedad, alquiler o usufructo y que además desarrollen con ellas una actividad económica. Se excluye, por tanto, a particulares.

 

De este modo, el art. 42 prevé la cesión obligatoria de las viviendas de los grandes tenedores al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) durante un mínimo de tres años, con el objetivo de que se garantice su alquiler si hay una demanda de vivienda insatisfecha.

 

El Govern Balear justifica una medida de tal envergadura como esta por los obstáculos que la escasez de vivienda y de alquiler están provocando a los residentes de las Islas para poder encontrar una vivienda digna.

 

En lo relativo a este asunto, hay que advertir que los grandes tenedores tienen de plazo hasta el 27 de septiembre para cumplir algunos de los mandatos impuestos por la Ley, como la ya comentada obligación de comunicar a la consejería competente en materia de vivienda la relación de viviendas que se encuentren en situación de desocupación.

 

En vista de lo expuesto, cabe concluir que estamos ante una disposición normativa con un evidente componente social que busca abordar estructuralmente, y no solo coyunturalmente, la realidad social actual.

 

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