Nieuwe btw van 10% op toeristische kortetermijnverhuur vanaf 1 december 2026

Het RD 29/2026 van 6 oktober, gepubliceerd in het Staatsblad (BOE) op 7 oktober 2026 en dat op 8 oktober 2026 in werking treedt, voert een wijziging in die met name van belang is voor eigenaren en exploitanten van woningen die bestemd zijn voor toeristische verhuur of kortetermijnverhuur in Spanje.

Vanaf 1 december 2026 zullen bepaalde huurovereenkomsten voor appartementen en gemeubileerde woningen, die tot nu toe in aanmerking kwamen voor vrijstelling van btw, worden belast tegen het verlaagde tarief van 10%.

Wat verandert er?

Tot nu toe was de verhuur van een toeristische woning zonder het verlenen van diensten die eigen zijn aan de hotelsector over het algemeen vrijgesteld van btw.

De hervorming introduceert een aanvullend criterium op basis van de duur van het verblijf.

Vanaf 1 december 2026 vallen de verhuur van appartementen of gemeubileerde woningen buiten de vrijstelling en zijn deze onderworpen aan 10% btw wanneer aan een van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Dat de verhuurder aanvullende diensten verricht die eigen zijn aan de hotelsector, zoals bepaalde periodieke schoonmaakdiensten, catering, wasservice of andere soortgelijke diensten.
• Dat het verblijf van dezelfde huurder niet langer duurt dan 30 nachten.

De nieuwe regeling stelt daarmee een groot deel van de kortetermijnverhuur fiscaal gelijk aan de behandeling die reeds gold voor accommodaties waar diensten werden verleend die eigen zijn aan de hotelsector.

 

De uitzondering: verhuur van de eigen hoofdwoning

De regeling introduceert een belangrijke uitzondering.

De verhuur voor een periode van 30 nachten of minder blijft vrijgesteld van btw wanneer deze plaatsvindt in het appartement of de woning waar de verhuurder zelf zijn gewone verblijfplaats heeft.

Daarom zullen niet alle kortetermijnverhuur automatisch onderworpen zijn aan btw: zowel de duur van het verblijf als de specifieke kenmerken van de woning en de huurovereenkomst moeten worden geanalyseerd.

 

Wat betekent dit in de praktijk voor eigenaren?

Voor de betrokken eigenaren houdt de wijziging niet alleen in dat er 10% aan de huurprijs moet worden toegevoegd.

De daadwerkelijke btw-heffing vereist een herziening van de fiscale en administratieve structuur van de activiteit.

Onder andere moet het volgende worden beoordeeld:

• De registratie of wijziging in het bevolkingsregister bij de Belastingdienst.
• De correcte doorberekening van 10% btw aan de gast of huurder.
• De aanpassing van facturen, contracten, reserveringssystemen en gepubliceerde prijzen.
• Het indienen van de bijbehorende btw-aangiften, doorgaans via formulier 303 wanneer daartoe een verplichting bestaat.
• De mogelijkheid om de voorbelasting af te trekken op bepaalde uitgaven die verband houden met de activiteit, mits wordt voldaan aan de algemene vereisten die zijn vastgelegd in de belastingwetgeving.

Voor btw-doeleinden worden verhuurders van onroerend goed beschouwd als ondernemers of beroepsbeoefenaars. Tot nu toe konden degenen die uitsluitend vrijgestelde verhuurtransacties verrichtten, worden vrijgesteld van bepaalde registratie- en aangifteverplichtingen; het verlies van de vrijstelling verandert deze situatie voor de betreffende verhuurtransacties ingrijpend.

 

Speciale aandacht voor reserveringen die vanaf december worden gemaakt

1 december 2026 wordt daarom een cruciale datum voor de sector.

Eigenaren, exploitanten en beheerders van toeristische woningen dienen van tevoren het volgende te controleren:

• De aangekondigde tarieven voor het seizoen 2027.
• De reeds vastgelegde reserveringen die betrekking hebben op periodes na de inwerkingtreding van de nieuwe belastingregeling.
• De voorwaarden die op websites en verkoopplatforms zijn gepubliceerd.
• De exploitatie- of beheerovereenkomsten tussen eigenaren en beheerbedrijven.
• De fiscale en factureringsinstellingen van platforms zoals Airbnb, Booking en andere kanalen.
• De behandeling van de voorbelasting op uitgaven in verband met de accommodatie.

Het is met name van belang om vast te stellen of de aan de consument geadverteerde prijzen zijn overeengekomen inclusief btw of exclusief btw, aangezien een onjuiste contractuele of commerciële opzet ertoe zou kunnen leiden dat de eigenaar financieel een deel van de nieuwe belasting moet dragen.

 

Een belangrijke verandering voor vakantieverhuur op de Balearen

De hervorming heeft vooral gevolgen voor gebieden met een groot aanbod aan vakantieverblijven, zoals de Illes Balears, waar een aanzienlijk deel van de activiteit bestaat uit kortverblijven.

De fiscale verplichting op nationaal niveau moet echter in samenhang met de regionale toeristische regelgeving worden bekeken: het feit dat een transactie onderworpen is aan btw betekent op zich nog niet dat deze vanuit toeristisch oogpunt is toegestaan.

Het bestaan van een vergunning, DRIAT, toeristische registratie en het voldoen aan de vereisten van de Balearische regelgeving blijft een afzonderlijke kwestie.

Aanbeveling: elke exploitatie vóór 1 december herzien

 

De hervorming houdt een ingrijpende wijziging in de belastingregeling voor toeristische woningen in en het is raadzaam om elke exploitatie afzonderlijk vóór 1 december 2026 te herzien.

De duur van de reserveringen, de exploitatieregeling, de geleverde diensten, de status van de eigenaar en de wijze waarop de woning op de markt wordt gebracht, kunnen de toepasselijke fiscale verplichtingen beïnvloeden.

Vanuit ILLESLEX Abogados raden wij aan om deze controle vroegtijdig uit te voeren en contracten, prijzen, facturering en registratieverplichtingen aan te passen vóór de daadwerkelijke inwerkingtreding van de nieuwe btw-regeling.

 

Javier Blas Guasp

Managing Partner van Illeslex
Juridisch en fiscaal advies inzake onroerend goed en toeristische verhuur op de Balearen.