Neuer Mehrwertsteuersatz von 10 % für kurzfristige Ferienvermietungen ab dem 1. Dezember 2026

Der Real Decreto 29/2026 vom 6. Oktober, der am 7. Oktober 2026 im BOE veröffentlicht wurde und am 8. Oktober 2026 in Kraft tritt, führt eine Änderung ein, die für Eigentümer und Betreiber von Wohnungen, die in Spanien für die touristische Vermietung oder Kurzzeitvermietung bestimmt sind, von besonderer Bedeutung ist.

Ab dem 1. Dezember 2026 unterliegen bestimmte Vermietungen von möblierten Wohnungen und Häusern, die bisher von der Mehrwertsteuerbefreiung profitierten, dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.

Was ändert sich?

Bislang war die Vermietung einer Ferienunterkunft ohne Erbringung von Dienstleistungen, die für die Hotellerie typisch sind, generell von der Mehrwertsteuer befreit.

Die Reform führt ein zusätzliches Kriterium ein, das auf der Aufenthaltsdauer basiert.

Ab dem 1. Dezember 2026 sind die Vermietungen von möblierten Wohnungen oder Häusern von der Befreiung ausgeschlossen und unterliegen der 10-prozentigen Mehrwertsteuer, wenn einer der folgenden Umstände vorliegt:

• Der Vermieter erbringt ergänzende Dienstleistungen, die für die Hotellerie typisch sind, wie bestimmte regelmäßige Reinigungs-, Verpflegungs-, Wäschereidienste oder ähnliche Leistungen.
• Der Aufenthalt desselben Mieters darf 30 Nächte nicht überschreiten.

Die neue Regelung gleicht damit einen Großteil der Kurzzeitvermietungen steuerlich der Behandlung an, die bereits für Unterkünfte galt, in denen Dienstleistungen der Hotelbranche erbracht wurden.

 

Die Ausnahme: Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes

Die Regelung führt eine wichtige Ausnahme ein.

Die Vermietung für einen Zeitraum von bis zu 30 Nächten bleibt weiterhin von der Mehrwertsteuer befreit, wenn sie in der Wohnung oder dem Haus erfolgt, in der bzw. dem der Vermieter seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.

Daher unterliegen nicht alle Kurzzeitvermietungen automatisch der Mehrwertsteuer: Es müssen sowohl die Aufenthaltsdauer als auch die konkreten Merkmale der Wohnung und des Mietverhältnisses geprüft werden.

 

Was bedeutet das in der Praxis für die Eigentümer?

Für die betroffenen Eigentümer besteht die Änderung nicht nur darin, 10 % auf den Mietpreis aufzuschlagen.

Die tatsächliche Mehrwertsteuerpflicht erfordert eine Überprüfung der steuerlichen und administrativen Struktur der Tätigkeit.

Unter anderem muss Folgendes geprüft werden:

• Die entsprechende Anmeldung oder Änderung im Melderegister bei der Steuerbehörde.
• Die korrekte Weiterberechnung der 10 % Mehrwertsteuer an den Gast oder Mieter.
• Die Anpassung von Rechnungen, Verträgen, Buchungssystemen und veröffentlichten Preisen.
• Die Einreichung der entsprechenden Mehrwertsteuer-Selbstveranlagungen, in der Regel mittels des Formulars 303, sofern eine Einreichungspflicht besteht.
• Die Möglichkeit, die Vorsteuer auf bestimmte mit der Tätigkeit verbundene Ausgaben abzuziehen, sofern die allgemeinen Anforderungen der Steuergesetzgebung erfüllt sind.

Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer gelten Vermieter von Immobilien als Unternehmer oder Freiberufler. Bislang konnten diejenigen, die ausschließlich steuerbefreite Vermietungen durchführten, von bestimmten Melde- und Abrechnungspflichten ausgenommen sein; der Wegfall der Steuerbefreiung ändert diese Situation für die betroffenen Vermietungen erheblich.

 

Besondere Aufmerksamkeit für Buchungen ab Dezember

Der 1. Dezember 2026 wird daher ein entscheidendes Datum für die Branche sein.

Eigentümer, Betreiber und Verwalter von Ferienwohnungen sollten im Vorfeld Folgendes überprüfen:

• Die für die Saison 2027 angekündigten Preise.
• Bereits abgeschlossene Buchungen, die Zeiträume nach Inkrafttreten der neuen Besteuerung betreffen.
• Die auf Websites und Vermarktungsplattformen veröffentlichten Bedingungen.
• Die Betriebs- oder Verwaltungsverträge zwischen Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften.
• Die steuerlichen und abrechnungstechnischen Einstellungen von Plattformen wie Airbnb, Booking und anderen Kanälen.
• Die Behandlung der Vorsteuer bei Ausgaben im Zusammenhang mit der Ferienunterkunft.

Es wird besonders wichtig sein, festzustellen, ob die dem Verbraucher angebotenen Preise inklusive Mehrwertsteuer oder zzgl. Mehrwertsteuer vereinbart wurden, da eine falsche vertragliche oder kommerzielle Ausgestaltung dazu führen könnte, dass der Eigentümer einen Teil der neuen Steuer finanziell tragen muss.

 

Eine wichtige Änderung für die Ferienvermietung auf den Balearen

Die Reform hat besondere Auswirkungen auf Gebiete mit einem hohen Anteil an Ferienwohnungen, wie die Illes Balears, wo ein wesentlicher Teil der Tätigkeit über Kurzaufenthalte abgewickelt wird.

Die staatliche Steuerpflicht muss jedoch im Zusammenhang mit den touristischen Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft betrachtet werden: Dass ein Geschäft mehrwertsteuerpflichtig ist, bedeutet an sich noch nicht, dass es aus touristischer Sicht zulässig ist.

Das Vorliegen einer Lizenz, einer DRIAT, einer touristischen Registrierung sowie die Erfüllung der von den balearischen Vorschriften geforderten Voraussetzungen bleibt eine davon unabhängige Frage.

Empfehlung: Überprüfung jedes einzelnen Betriebs vor dem 1. Dezember

 

Die Reform bedeutet eine wesentliche Änderung bei der Besteuerung von Ferienwohnungen, weshalb empfohlen wird, jeden einzelnen Betrieb vor dem 1. Dezember 2026 zu überprüfen.

Die Dauer der Buchungen, die Betriebsform, die erbrachten Dienstleistungen, der Status des Eigentümers und die Art und Weise, wie die Ferienwohnung vermarktet wird, können die geltenden steuerlichen Verpflichtungen beeinflussen.

Wir von ILLESLEX Abogados empfehlen, diese Überprüfung vorzeitig durchzuführen und Verträge, Preise, Rechnungsstellung sowie Meldepflichten anzupassen, bevor die neue Mehrwertsteuerregelung tatsächlich in Kraft tritt.

 

Javier Blas Guasp

Geschäftsführender Gesellschafter von Illeslex
Rechts- und Steuerberatung im Bereich Immobilien und Ferienvermietung auf den Balearen.