Übergabe von Immobilien zum Erstbezug, Genehmigung zum Erstbezug, Bewohnbarkeitsbescheinigung und anwendbarer Mehrwertsteuersatz

Wie alle Projektträger wissen, kann die Zeitspanne zwischen der Fertigstellung eines neuen Gebäudes, das mit der Bescheinigung der Technischen Leitung des Bauvorhabens versehen ist, und der Erteilung der Erstbezugsgenehmigung durch die Stadtverwaltungen zwei oder drei Monate betragen, was in einigen Fällen optimistisch ist, da eine Augenscheinnahme durch den Techniker der Gemeinde erforderlich ist. Außerdem muss nach der Erteilung der Lizenz noch ein Verwaltungsverfahren beim Consell Insular, dem Inselrat, durchlaufen werden, um die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, was auf Mallorca etwa einen Monat dauert.

Angesichts dieser Tatsachen befinden wir uns in der Situation, dass der Verkäufer nach der Fertigstellung verkaufen und der Käufer kaufen und einziehen möchte. Wie wir weiter unten sehen werden, verhindern jedoch die MwSt-Vorschriften de facto, dass sowohl die Wünsche des Verkäufers als auch die des Käufers erfüllt werden.

Für die Zwecke des Mehrwertsteuergesetzes gilt nämlich als erste Übergabe einer Wohnung diejenige, die vom Bauträger für ein Gebäude erbracht wird, dessen Bau oder Renovierung abgeschlossen ist.

Hinsichtlich des auf diese erste Übergabe von Wohnraum anzuwendenden Mehrwertsteuersatzes ist Artikel 91.1.1.7 des Mehrwertsteuergesetzes zu berücksichtigen, der die Anwendung eines ermäßigten Steuersatzes von 10 % auf folgende Lieferungen vorsieht: 7º Gebäude oder Teile davon, die zur Nutzung als Wohnraum geeignet sind, einschließlich Parkplätzen, mit höchstens zwei Einheiten und darin befindlichen Nebengebäuden, die gemeinsam übertragen werden.

In diesem Zusammenhang hat die Generaldirektion Steuern in mehreren verbindlichen Konsultationen (V2970-20, V3248-18, V0284-10) die Kriterien festgelegt, nach denen die Verwaltung ein Gebäude als für die Nutzung als Wohnung geeignet ansieht: Eine Immobilie gilt als Teil eines Gebäudes, das für die Nutzung als Wohnung geeignet ist, wenn sie zum Zeitpunkt der Übergabe über die entsprechende Nutzungsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung verfügt und objektiv betrachtet als Wohnung genutzt werden kann. Ausschlaggebend für die Anwendung des ermäßigten Satzes von 10 % auf das zu konsultierende Angebot ist die Eignung der Wohnung als Wohnung. Diese Eignung wird durch die entsprechende Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. die Genehmigung zum Erstbezug erteilt, und es ist daher unerheblich, zu welchem Zweck (Büro oder Geschäftsräume) die Immobilie genutzt werden soll.

Liegt also zum Zeitpunkt der Übertragung keine entsprechende Bewohnbarkeitsbescheinigung oder keine Genehmigung zum Erstbezug vor, so unterliegt die Übertragung nicht dem ermäßigten Satz von 10 %, sondern wird mit dem allgemeinen Satz von 21 % besteuert.

Ist der Bau des Gebäudes jedoch abgeschlossen, was durch den von der Projektleitung unterzeichneten Abschluss der Bauarbeiten belegt wird, aber die Erstbelegungsgenehmigung und/oder die Nutzungsbescheinigung der zuständigen Behörden liegt noch nicht vor, so muss das Gebäude nach folgendem Verfahren errichtet werden.

Könnte im Falle des oben genannten Verwaltungsverfahrens der Satz von 10 % angewandt werden, wenn durch eine Fertigstellungsbescheinigung der Projektleitung und/oder eine Architektenbescheinigung nachgewiesen wird, dass die Wohnung die Bedingungen des Autonomen Dekrets 145/97 vom 21. November, das die Bedingungen für die Bewohnbarkeit einer Wohnung regelt, erfüllt, dass die Wohnung fertiggestellt ist?

In dieser Frage hat das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (TEAC) in seinem Beschluss vom 21. Mai 2021 zustimmend geurteilt und festgestellt, dass "die Anwendung des ermäßigten Satzes jedoch auch in einem Fall zulässig ist, in dem die Bewohnbarkeitsbescheinigung nach dem Datum der Übergabe erhalten wurde, der Antragsteller jedoch ordnungsgemäß nachweist, dass der Bau der Immobilie am Datum der Übergabe abgeschlossen war, dass zwischen diesem Datum und dem Datum der Erteilung der Bescheinigung keine Änderungen an der Immobilie vorgenommen wurden und die Verzögerung ausschließlich auf verwaltungstechnische Gründe zurückzuführen ist. Daher ist der ermäßigte Steuersatz anwendbar, wenn nachgewiesen wird, dass die kommunale Fertigstellungsbescheinigung und die Nutzungsbescheinigung für eine Immobilie ausgestellt werden, die sich in demselben Zustand wie zum Zeitpunkt der Übergabe befindet".

In diesem Zusammenhang bestätigt der TEAC, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht das einzige objektive Kriterium ist, um zu beurteilen, ob eine Immobilie als Wohnung eingestuft werden kann. Wenn zwischen den abschließenden Bauarbeiten der Bauleitung und der Bewohnbarkeitsbescheinigung keine Änderungen an der Immobilie vorgenommen werden, kann der ermäßigte Satz von 10 % angewendet werden.

Dennoch ist darauf hinzuweisen, dass im Beschluss der TEAC nicht ausdrücklich auf die Änderung des Kriteriums hingewiesen wird, so dass diese frühere Entscheidung für die Steuerverwaltung gemäß Artikel 242 Absatz 4 des Allgemeinen Steuergesetzes ab heute nicht mehr bindend ist. Bis zu einer neuen steuerlichen Konsultation oder einem Beschluss zur Vereinheitlichung der Kriterien gemäß den Kriterien des TEAC vom 21. Mai 2021 besteht daher keine vollständige Rechtssicherheit für den Steuerzahler, und es muss abgewartet werden, bis die beiden Verwaltungen (Stadtverwaltung und Inselrat) die Erstbezugsgenehmigung bzw. die Bewohnbarkeitsbescheinigung ausstellen.

Santiago Blas Janssens
Wirtschaftswissenschaftler-Steuerberater

Javier Blas Guasp
Geschäftsführender Gesellschafter

Für weitere Informationen über den Inhalt dieses Dokuments wenden Sie sich bitte an ILLESLEX unter info@illeslex.com.

©2022 ILLESLEX | Alle Rechte vorbehalten. | Dieses Dokument ist eine von ILLESLEX erstellte Zusammenstellung von rechtlichen Informationen. Die hierin enthaltenen Informationen oder Kommentare stellen keine Rechtsberatung dar. Die geistigen Eigentumsrechte an diesem Dokument sind Eigentum von ILLESLEX. Kein Teil dieses Dokuments darf ohne vorherige Genehmigung von ILLESLEX in irgendeiner Form vervielfältigt, verbreitet, übertragen oder in sonstiger Weise genutzt werden, weder vollständig noch in Auszügen.