Häufige Fragen

Ausländische Käufer benötigen vor allem eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE) und praktisch ein spanisches Bankkonto für Kaufpreis und Steuern. Ein Wohnsitz in Spanien ist nicht erforderlich. Meist beginnt der Kauf mit einem Anzahlungsvertrag (contrato de arras) und einer Anzahlung. Anschließend folgen die notarielle Kaufurkunde und die Eintragung im Eigentumsregister. Seit April 2025 eröffnet ein Immobilienkauf keinen Zugang mehr zur früheren „golden visa“, dem Aufenthaltsrecht für Investoren. Wenn Sie nicht anreisen können, lässt sich der Kauf auch mit einer notariellen Vollmacht abwickeln, sodass Sie nicht persönlich unterschreiben müssen.

Bei Bestandsimmobilien fällt Grunderwerbsteuer an. Sie beginnt auf den Balearen bei 8 % und steigt stufenweise mit dem Wert. Bei Neubauten gelten 10 % Mehrwertsteuer und die Steuer auf beurkundete Rechtsakte. Hinzu kommen Notar, Register und gegebenenfalls Finanzierungskosten. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an die spanische Steuerbehörde abführen. Als nicht ansässiger Eigentümer zahlen Sie danach jährlich die kommunale Grundsteuer (IBI) sowie die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten. Diese laufenden Steuern betreffen Sie nach dem Erwerb.

Vor der Unterschrift sollte das Eigentumsregister geprüft werden: Wer ist Eigentümer, und bestehen Hypotheken oder Pfändungen? Ebenso wichtig ist die baurechtliche Situation. Für vorhandene Bauten müssen Genehmigungen vorliegen; offene Verstöße kommen besonders im Außenbereich (suelo rústico) häufig vor. Außerdem fordern wir die Bewohnbarkeitsbescheinigung, den Energieausweis und Nachweise an, dass weder Gemeinschaftskosten noch Grundsteuer (IBI) offen sind. Möchten Sie an Touristen vermieten, muss vorher auch die Lizenz überprüft werden. Diese Prüfung vor der Anzahlung hilft Ihnen, unangenehme Überraschungen beim Kauf Ihrer Immobilie auf Mallorca zu vermeiden.

Seit August 2015 sieht die Europäische Erbrechtsverordnung grundsätzlich das Recht des Landes vor, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Im Testament kann er jedoch das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen. Das ist hilfreich, wenn jemand auf Mallorca lebt, seine Erbschaft aber beispielsweise deutschem oder britischem Recht unterstellen möchte. Gilt spanisches Recht, kann das balearische Zivilrecht mit eigenen Pflichtteilsregeln maßgeblich sein. Deshalb empfehlen wir, ein Testament in Spanien zu errichten und es mit einem Anwalt zu prüfen. Die Rechtswahl sollte dabei zur persönlichen Situation passen.

Entscheidend ist vor allem das Verwandtschaftsverhältnis. Auf den Balearen wird die Erbschaftsteuer für Ehepartner, Kinder und Eltern nahezu vollständig ermäßigt, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Geschwistern, Neffen, Nichten oder nicht verwandten Erben kann die Belastung hoch sein. Erben ohne Wohnsitz in Spanien können grundsätzlich die balearischen Vorschriften anwenden. Manche Ermäßigungen setzen jedoch besondere Bedingungen voraus, weshalb jeder Fall geprüft werden sollte. Die Steuererklärung ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod einzureichen. Bei rechtzeitigem Antrag lässt sich diese Frist um weitere sechs Monate verlängern.

Eine Erbschaft lässt sich ohne Reise nach Mallorca abwickeln. Zunächst werden Sterbeurkunde, Bescheinigung des spanischen Testamentsregisters und Testamentskopie beschafft. Danach unterschreiben die Erben mit ihrer NIE die notarielle Urkunde über Annahme und Aufteilung des Nachlasses. Das ist persönlich oder durch eine im Heimatland erteilte Vollmacht mit Haager Apostille möglich, die deren Echtheit bestätigt. Anschließend werden Erbschaftsteuer und kommunale Wertzuwachssteuer bezahlt und die Vermögenswerte auf die Erben eingetragen. Wir koordinieren den gesamten Ablauf und erklären Ihnen jeden Schritt in Ihrer Sprache, auch wenn Sie im Ausland bleiben.

Nur mit einer touristischen Vermietungslizenz (ETV) und eingetragenen touristischen Bettenplätzen. Neue Lizenzen sind derzeit sehr schwer zu bekommen: Mallorcas Plätze sind begrenzt, in Mehrfamilienhäusern werden keine neuen Ferienwohnungen zugelassen, und Palma erteilt keine neuen Genehmigungen. Außerdem muss die Immobilie im einheitlichen staatlichen Vermietungsregister stehen. Dessen Registrierungsnummer wird von den Plattformen verlangt. Eine Vermietung ohne Lizenz führt zu hohen Geldbußen. Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder zur Vermietung anbieten, empfehlen wir daher, die konkrete Situation zu prüfen. So lässt sich klären, ob die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen.

Auf den Balearen sind die Lizenz und ihre Bettenplätze an die Immobilie gebunden und gehen grundsätzlich mit ihr über. Das muss jedoch vor der Unterschrift geprüft werden. Wir kontrollieren, ob die Lizenz gültig und eingetragen ist, wie viele Plätze sie umfasst und ob die Immobilie weiterhin die Genehmigungsbedingungen erfüllt. Bei Wohnungseigentum prüfen wir außerdem die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Seit 2019 kann diese die touristische Vermietung mit den Stimmen von drei Fünfteln der Eigentümer einschränken oder verbieten. Diese Prüfung gehört deshalb ebenfalls vor den Kaufabschluss.

Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. In Spanien ansässige Eigentümer erklären sie über die persönliche Einkommensteuer (IRPF). Nichtresidenten zahlen die Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR): 19 % für in der Europäischen Union Ansässige, die Ausgaben abziehen dürfen, und 24 % für alle anderen. Gäste zahlen zusätzlich die Steuer für nachhaltigen Tourismus, die der Eigentümer einzieht und abführt. Ab dem 1. Dezember 2026 gelten 10 % Mehrwertsteuer für kurzfristige touristische Vermietungen. Welche Einkommensteuer auf die Einnahmen anfällt, hängt somit davon ab, wo der Eigentümer ansässig ist; hinzu kommt die genannte Gästesteuer.

Wir betreuen Sie auf Spanisch, Katalanisch, Englisch, Deutsch, Französisch und Niederländisch. Viele unserer Mandanten sind Ausländer, die auf Mallorca investieren, leben oder erben. Den Sachverhalt in der eigenen Sprache besprechen zu können, vermeidet Missverständnisse bei Themen, bei denen jedes Wort zählt, etwa Kaufverträgen oder Testamenten. Wir arbeiten von unserem Büro in der Straße Oms in Palma aus. Dabei koordinieren wir die Angelegenheiten mit Notaren, Verwaltungsdienstleistern und Beratern unseres Vertrauens in Spanien und im Ausland. Auch per Videogespräch und E-Mail stehen wir Ihnen aus der Ferne zur Verfügung.

Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder rufen Sie unter +34 971 72 80 08 an und schildern Sie kurz Ihren Fall. Ein Anwalt des passenden Tätigkeitsbereichs prüft Ihre Anfrage und schlägt ein Gespräch in unserer Kanzlei oder per Video vor. Dabei analysieren wir Ihre Situation und erläutern die Möglichkeiten. Vor Beginn des Auftrags informieren wir Sie über den Leistungsumfang und das Honorar. Seit über 35 Jahren begleiten wir spanische und internationale Mandanten auf Mallorca in Immobilien-, Steuer-, Handels-, Erb- und Tourismusangelegenheiten und besprechen mit Ihnen die anstehenden Fragen.

Ja. Über das Kontaktformular können Sie bis zu drei Dokumente in den Formaten PDF, Word, ZIP, JPG oder PNG hochladen: höchstens 8 MB pro Datei und insgesamt 20 MB. Sie werden in einem privaten Serverbereich gespeichert und ausschließlich von Kanzleimitarbeitern eingesehen. Bevorzugen Sie einen anderen Übermittlungsweg, etwa wegen größerer Dateien, schreiben Sie an info@illeslex.com. Wir vereinbaren dann, wie Sie uns die Unterlagen schicken können. Wenn uns die Dokumente vor dem Gespräch vorliegen, können wir Ihren Fall in Ruhe prüfen und die gemeinsame Zeit mit Ihnen besser nutzen.