Livraison d’un logement de première occupation, permis de première occupation, certificat d’habitabilité et taux de TVA applicable

Comme tous les promoteurs le savent, le délai entre la fin d’un nouveau chantier, accréditée par le certificat du Directeur Technique des travaux, et la concession par les Mairies du permis de première occupation, peut être de deux ou trois mois en restant optimiste, dans certains cas une inspection visuelle par un chargé municipal pouvant être prévue. En outre, après la délivrance dudit permis, il y a encore les démarches administratives à réaliser auprès du Conseil Insulaire concernant le certificat d’habitabilité, démarches qui durent environ un mois à Majorque.

Face à cela, on se retrouve dans une situation dans laquelle le vendeur veut vendre après avoir fini les travaux et l’acquéreur veut acheter et s’installer dans le logement. Cependant, comme on le verra par la suite, la norme fiscale concernant la TVA empêche la réalisation des désirs du vendeur comme de l’acheteur.

Selon la Loi sur la TVA, la première livraison de logement sera en effet celle réalisée par le promoteur qui aura pour objet un bâtiment dont la construction ou la rénovation est terminée.

D’après le taux de TVA applicable à cette première livraison du logement, il faut prendre en compte l’article 91. Uno.1.7º de la Loi sur la TVA, établissant le taux réduit de 10 pourcents aux livraisons suivantes : 7º Les bâtiments ou parties de ceux-ci aptes à être utilisés comme logement, y compris les places de stationnement, jusqu’à un maximum de deux unités, et les annexes qui s’y trouvent et qui sont transmises ensemble.

À cet égard, la Direction générale des impôts s’est prononcée lors de différentes consultations contraignantes (V2970-20, V3248-18, V0284-10) sur le critère suivi par le Ministère pour considérer un bâtiment apte pour son utilisation comme logement : un bien immeuble sera considéré comme partie d’un bâtiment en mesure d’être utilisé comme logement quand il disposera, au moment de la livraison, du certificat d’habitabilité ou du permis de première occupation correspondant et, de manière objective, quand le bien sera susceptible d’être utilisé comme tel. Le fait déterminant pour l’application du taux réduit de 10 pourcents lors de la livraison faisant l’objet de l’enquête constitue la capacité de l’appartement pour être utilisé comme logement. Cette capacité est dispensée par le certificat d’habitabilité ou le permis de première occupation correspondant, l'utilisation (bureau ou cabinet) à laquelle est destiné le bien n’étant pas pertinente.

Néanmoins, dans l’hypothèse où l’on ne disposerait pas du certificat d’habitabilité ou du permis de première occupation au moment de la transmission, cette dernière ne sera pas sujette au taux réduit de 10 pourcents et devra être imposée au taux général de 21 pourcents.

Cependant, si l’on se trouve dans la situation dans laquelle la construction de l’immeuble est terminée et la fin des travaux est accréditée par la Direction du projet mais le permis de première occupation et/ou le certificat d’habitabilité pour le processus administratif commenté plus haut n’ont pas été délivrés, le taux réduit de 10 pourcents pourrait-il être applicable s’il est démontré au travers du certificat de fin de travaux de la Direction du projet et/ou le certificat d’architecte accréditant que le logement réuni les conditions exigées par le Décret autonome 145/97 du 21 novembre régulant les conditions d’habitabilité d’un logement, que le logement est terminé ?

Sur cette question, s’est développée une réponse favorable du Tribunal Economique Administratif Central (TEAC) dans sa résolution du 21 mai 2021, dans laquelle il établit que : « néanmoins, il est également admis l’application du taux réduit dans l’hypothèse selon laquelle le certificat d’habitabilité a été obtenu après la livraison du bien, mais que le demandeur prouve correctement que la construction de l’immeuble était terminée à la date de la livraison, qu’il n’y a eu aucune modification de ce dernier entre ladite date et l’obtention du certificat, et que le retard est uniquement dû a des raisons administratives. Ainsi, l’application du taux réduit d’impôt est possible quand il aura été accrédité que le certificat municipal de fin de travaux et le certificat d’habitabilité sont fournis concernant un immeuble se trouvant dans le même état et les mêmes conditions qu’au moment de la livraison ».

Ainsi, le TEAC confirme que le certificat d’habitabilité n’est pas le seul critère objectif pour évaluer si un immeuble peut être qualifié de logement ou non. Si aucune modification n’est intervenue dans le logement entre la fin des travaux de la Direction du projet et le certificat d’habitabilité, l’application du taux réduit de 10 pourcents sera envisageable.

Malgré ce qui précède, il faut prendre en considération que la résolution du TEAC ne démontre pas expressément un changement de critère, étant donné qu’aujourd’hui cette Résolution antérieure n’est pas contraignante pour le Ministère de l’économie et des finances selon l’article 242.4 de la Loi Générale des Impôts. Néanmoins, jusqu'à ce qu'une nouvelle consultation fiscale ou une résolution par unification des critères soit émise conformément au critère TEAC du 21 mai 2021, il n'y aura pas d’entière sécurité juridique pour le contribuable et il faudra donc attendre que les deux administrations (Mairie et Consell) délivrent respectivement le permis de première occupation et le certificat d'habitabilité.

Santiago Blas Janssens
Economista-Asesor fiscal

Javier Blas Guasp
Socio Director

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