Que va-t-il se passer avec le projet de mesure visant à limiter l’acquisition de logement par les particuliers étrangers non-résidents aux Îles Baléares ?

Près de 60 000 étrangers (des particuliers) non-résidents ont acheté un logement aux Îles Baléares dans les dix dernières années. En 2021, le volume des achats d’immeubles par des étrangers a représenté presque 40 % des opérations effectuées au sein de la région, selon les statistiques du Colegio de Registradores. Seules les Îles Canaries se rapprochent de ce chiffre, avec 25,87%. La demande de logement est extraordinairement forte parmi les étrangers (surtout les allemands, anglais et français) et parmi les non étrangers. A contrario la demande est rare, et c’est un des éléments qui explique que le prix moyen du mètre carré est de 3 082 €, le deuxième prix le plus élevé d’Espagne, qui talonne de près celui de la Communauté de Madrid, à 3 229 €.

Dans certains quartiers de Palma, où trouver un logement à un prix accessible devient difficile à cause de la pression de la demande des investisseurs étrangers non-résidents, de nombreux habitants défendent l’idée de fixer des limites de prix. La presse a récemment commenté l’exemple d’investisseurs qui avaient acheté un grand nombre de logements dans un même quartier, en proposant pour cela de payer au prix fort les propriétaires s’ils se rendaient chez le notaire le lendemain pour signer la vente.

Le gouvernement de coalition actuel des Îles Baléares, formé par le PSOE, Podem et MÉS, a proposé de mettre en place une mesure en vertu de laquelle il serait interdit aux étrangers personnes physiques non-résidents aux Baléares d’acheter un logement sur le territoire de la région. Cette mesure pourrait donc suivre l’exemple donné par le Canada, qui pendant les deux prochaines années va interdire aux étrangers non-résidents d’acquérir des logements sur son territoire, dans le but de faire face à la pression sur le marché immobilier. Dans la région de l’Ontario, par exemple, des mesures avaient déjà été prises, qui imposaient aux étrangers de payer une taxe de 20% supplémentaires sur l’achat de propriété. De la même manière, l’Australie et la Nouvelle Zélande ont aussi imposé des restrictions à l’achat de biens immobiliers par les étrangers non-résidents.

Au sein de l’UE, il existe plusieurs cas, comme ceux du Danemark ou de Malte, où il est exigé de résider un an dans le pays, qu’on soit résident ou non, pour pouvoir acheter un bien. Les restrictions sont encore plus grandes dansl’archipel des Îles Aland, en Finlande : les citoyens de l’UE qui veulent acheter un terrain dans cette contrée doivent d’abord obtenir le permis des autorités. Ces trois exceptions sont déjà inscrites dans les traités d’adhésion de ces pays à l’UE, elles avaient été négociées par le passé, mais il semble difficile de prendre les mèmes mesures pour des Etats déjà membres. La Croatie a également inclus, dans son traité d'adhésion de 2013, une série de restrictions à l'acquisition de terres agricoles par les citoyens de l'UE pour une période de dix ans.

Ces limitations se heurtent à des difficultés juridiques. Les traités de l'UE établissent quatre éléments fondamentaux qui s'opposent à la prétention de limiter la capacité d'achat d'un citoyen européen dans n'importe quel pays de l'UE. Il s'agit de la non-discrimination en raison de la nationalité, de la liberté de résidence, de la libre prestation de services et de la libre circulation des capitaux. Certains territoires de l'UE ont essayé de changer les règles, sans grand succès. Par exemple, le parlement de Corse a adopté un statut de résident en 2014, pour lequel il fallait 5 ans avant de l’obtenir. Ce statut n’a pas prospéré, car le président français l’avait déclaré contraire à la Constitution et au droit européen et que, d’autre part, la région de Corse était incompétente en la matière. La région de Flandre, en Belgique, a également essayé en 2009 d'établir une période d’implantation pour pouvoir acheter ou louer, mais la Cour de justice de l'UE a jugé en 2013 que cette initiative était contraire aux traités parce qu'elle était discriminatoire et violait diverses libertés de l'UE. La mesure a donc été annulée. Mais ce jugement a laissé ouverte la possibilité de prendre ce type de mesures si elles sont justifiées par l'intérêt social de la propriété, un petit entrebâillement par lequel les partisans de ce type de restrictions aux Baléares voudraient passer.

Dans le cas des pays non membres de l'UE, les conséquences juridiques ne sont pas non plus très claires, car les traités bilatéraux comportent généralement une clause de réciprocité. Si les Britanniques, déjà hors de l'UE, devaient se voir interdire d'acheter en Espagne, que ferait le Royaume-Uni ?

En ce sens, le gouvernement des Baléares envisage cette possibilité, spécialement pour les étrangers non-résidents dans les îles Baléares pendant au moins cinq années ininterrompues et dûment justifiées. Cela contraste et se heurte directement à la politique du gouvernement central espagnol, qui encourage précisément l’investissement étranger sur le marché du logement, en offrant la résidence en échange de l'achat d'une maison de plus de 500 000 €, un mécanisme appelé «Golden Visa».

En résumé, en ce qui concerne les Baléares, et plus particulièrement Majorque, le message que nous envoyons est un message de tranquillité, car il s'agit pour le moment simplement d’une proposition d'un gouvernement autonome qui n'a pas été très favorablement reçue par le gouvernement central espagnol, ni par l'Union européenne. L’UE justement, qui limite juridiquement, et même qui interdit l'adoption d'une telle mesure, d’ailleurs pas non plus vue d’un bon œil par la majorité de la population résidente aux Baléares.

En outre, cette mesure ne résoudrait pas le problème de l'augmentation du prix du mètre carré de terrain, car on chercherait (et trouverait) toujours un moyen juridique pour ne pas avoir à passer par la restriction susmentionnée, par exemple en créant des entités et des fonds d'investissement qui achèteraient la même chose (ou même plus) qu'un particulier étranger non résident.

Pour ces raisons, et d'après les informations provenant directement de l’administration du gouvernement des Baléares, nous croyons que les chances d’adoption d'une loi interdisant l'achat de logements par des personnes non résidente sont très faibles, du moins à court ou moyen terme.

Ce qui pourrait être fait en revanche, mais qui est actuellement l'objet d'un débat politique, est d'imposer une série de restrictions à ces personnes étrangères qui ne résident pas aux Baléares, par exemple, de les inciter ou de les obliger à avoir leur résidence permanente en Espagne ou aux Baléares, d'imposer un régime fiscal quelque peu plus élevé que pour un résident, ou de ne pas spéculer avec l’achat, c'est-à-dire de les empêcher d'acheter des logements dans l’intention de les utiliser à des fins d’exploitation touristique, ou pour la location saisonnière, etc. Nous observerons ce qu’il adviendra, dans le contexte des élections politiques en mai 2023 aux Baléares, car un changement de couleur politique peut tout renverser.

Si vous avez des doutes ou des précisions, nous restons à votre disposition.

Javier Blas

Compartir