Les quantitats anticipades en els contractes de compravenda d'immobles en construcció

Una dels avantatges d'adquirir un immoble sobre pla o un immoble que es troba en fase de construcció és que els compradors poden realitzar els pagaments de manera parcial i fraccionada. No obstant, cal tenir en compte que aquests pagaments es realitzen abans del lliurament al comprador per part del promotor de l'immoble acabat i, per circumstàncies del procés de construcció, podria existir el risc que el comprador perdi aquests imports anticipats.

 

Per això, la Llei d'Ordenació de l'Edificació estableix una sèrie de garanties per a la protecció dels compradors, obligant als promotors al fet que garanteixin, des de l'obtenció de la llicència d'edificació, la devolució de les quantitats lliurades, més els impostos aplicables i els interessos legals, per al cas que els promotors no compleixin.

 

Aquesta protecció del comprador es plasma principalment en dues obligacions:

 

· Obligació del promotor de garantir, mitjançant una assegurança de caució o mitjançant un aval solidari, la devolució de les quantitats lliurades

 

· Obligació del promotor de percebre les quantitats anticipades pels compradors a través d'un compte bancari especial, amb separació d'una altra classe de fons

 

 

Obligació de garantir la devolució de les quantitats lliurades

 

S'obliga els promotors a garantir la devolució de les quantitats anticipades, per al cas que la construcció no s'iniciï o no arribi a bon fi en el termini convingut per al lliurament de l'habitatge, mitjançant un d'aquests dos mecanismes:

 

· La contractació d'una assegurança de caució subscrit amb entitats asseguradores degudament autoritzades

 

· El lliurament d'un aval solidari emès per una entitat de crèdit degudament autoritzada

 

L'assegurança de caució ha de complir principalment amb els següents requisits:

 

- El promotor ha de subscriure una pòlissa d'assegurança individual

 

- El prenedor de l'assegurança serà el promotor, que és el que ha d'abonar la prima per tot el període de l'assegurança fins a l'elevació a escriptura pública del contracte de compravenda

 

- L'assegurat serà el comprador que figuri en el contracte

 

- La companyia d'assegurances no podrà escudar-se enfront del comprador en el fet que el promotor no hagi abonat la prima

 

L'aval solidari ha de complir principalment amb els següents requisits:

 

- Ha de ser un aval solidari emès per una entitat de crèdit que estigui degudament autoritzada

 

- L'aval caducarà si transcorren dos anys des que el promotor incompleix l'obligació garantida sense que el comprador li requereixi per a la resolució del contracte i la devolució de les quantitats anticipades

 

Qüestions comunes a l'assegurança de caució i a l'aval solidari

 

En tots dos casos la garantia ha de cobrir l'import total de les quantitats anticipades en el contracte de compravenda, inclosos els impostos aplicables, incrementada en l'interès legal dels diners des del lliurament de la quantitat anticipada fins a la data prevista del lliurament de l'immoble. El document que acrediti la garantia, individualitzada a les quantitats que han de ser abonades pel comprador, ha de ser lliurat en el moment de l'atorgament del contracte de compravenda.

 

En el cas que la construcció no s'iniciï o no arribi a bon fi en el termini convingut, el comprador haurà de requerir de manera fefaent al promotor perquè retorni les quantitats lliurades, inclosos els impostos i els interessos legals. Si el promotor no ha procedit a la devolució en el termini de trenta dies, el comprador podrà:

 

· en el cas de l'assegurança de caució: reclamar a l'entitat asseguradora l'abonament de la indemnització corresponent

 

· en el cas de l'aval solidari: exigir a l'entitat bancària l'abonament de les quantitats lliurades

 

 

 

Obligació del promotor de percebre les quantitats anticipades pels compradors a través d'un compte bancari especial

 

El promotor està obligat a percebre les quantitats anticipades pels compradors a través d'una entitat bancària en la qual hauran de dipositar-se en un compte especial. Aquests fons hauran de separar-se de qualsevol altra classe de fons del promotor i aquest solament podrà invertir els fons lliurats pels compradors en la construcció dels habitatges. Per a l'obertura d'aquests comptes especials, l'entitat bancària haurà d'exigir l'existència d'una assegurança de caució o un aval solidari.

 

Segons la jurisprudència del Tribunal Suprem (sentència de 21 de desembre de 2015), els bancs que admetin ingressos dels compradors sense exigir l'obertura d'un compte especial i una de les garanties esmentades, responen enfront dels compradors pel total de les quantitats anticipades per aquests i ingressades en el compte que el promotor tingui oberta en aquest banc.

 

Incompliment de les obligacions imposades al promotor

 

L'incompliment, tant de l'obligació de garantir la devolució de les quantitats lliurades com de l'obligació de percebre les quantitats anticipades a través d'un compte bancari especial, constitueix una infracció en matèria de consum, per la qual cosa s'aplica el règim sancionador general sobre la protecció dels consumidors i usuaris.

 

Cal assenyalar que, per al cas concret que el promotor incompleixi l'obligació de garantir, mitjançant una assegurança de caució o mitjançant un aval solidari, la devolució de les quantitats lliurades, se li podrà sancionar amb un import de fins al 25% de les quantitats la devolució de les quals hagi de ser assegurada.

 

Segons el Tribunal Suprem (sentència de 23 de maig de 2014), es permet una acció individual contra els administradors quan un comprador sofreix directament un mal a conseqüència de l'incompliment de les obligacions de l'administrador, ja que aquest estaria incomplint les normes específiques que s'imposen a la seva activitat social. La responsabilitat directa dels administradors prové del caràcter imperatiu de la norma que han incomplert i de la importància dels interessos jurídics protegits per aquesta norma.

 

Leyre Steegmann Urcelay
Illeslex Abogados

 

 

Para obtener información adicional sobre el contenido de este documento puede dirigirse a ILLESLEX en info@illeslex.com

 

©2022 ILLESLEX  |  Todos los derechos reservados.  | Este documento es una recopilación de información jurídica elaborado por ILLESLEX. La información o comentarios que se incluyen en él no constituyen asesoramiento jurídico alguno. Los derechos de propiedad intelectual sobre este documento son titularidad de ILLESLEX. Queda prohibida la reproducción en cualquier medio así como la distribución, la cesión y cualquier otro tipo de utilización de este documento, ya sea en su totalidad, ya sea en forma extractada, sin la previa autorización de ILLESLEX.