Questions fréquentes

Un acheteur étranger doit surtout disposer d’un NIE, numéro d’identification des étrangers, et, en pratique, d’un compte bancaire espagnol pour régler le prix et les impôts. Résider en Espagne n’est pas obligatoire. L’achat commence généralement par un contrat d’arrhes avec versement d’un acompte, puis se conclut par l’acte authentique et son inscription au registre de la propriété. Depuis avril 2025, acheter ne donne plus accès au « golden visa », ancien titre de séjour pour investisseurs. Si vous ne pouvez pas venir, une procuration notariée permet de signer.

Pour un logement ancien, l’impôt sur les transmissions patrimoniales est progressif : il commence à 8 % aux Baléares et augmente par tranches selon la valeur. Un logement neuf supporte 10 % de TVA et l’impôt sur les actes juridiques documentés. S’ajoutent notaire, registre et éventuels frais hypothécaires. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc. Ensuite, le propriétaire non-résident paie chaque année l’impôt foncier local (IBI) et l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Avant de signer, consultez le registre de la propriété pour identifier le propriétaire et les éventuelles hypothèques ou saisies. Vérifiez aussi la situation urbanistique : les constructions doivent être autorisées et sans infractions non résolues, fréquentes sur les terrains ruraux (suelo rústico). Nous demandons également le certificat d’habitabilité, le certificat énergétique et la confirmation de l’absence de dettes de copropriété ou d’impôt foncier (IBI). Si vous envisagez une location touristique, vérifiez préalablement la licence. Effectuer ces contrôles avant de verser l’acompte permet d’éviter des surprises.

Depuis août 2015, le règlement européen sur les successions prévoit l’application de la loi du pays de résidence habituelle du défunt, sauf choix de sa loi nationale dans son testament. Ce choix est utile pour une personne vivant à Majorque qui souhaite soumettre sa succession, par exemple, au droit allemand ou britannique. Si la loi espagnole s’applique, le droit civil des Baléares peut intervenir, avec ses règles de réserve héréditaire (legítima). Nous recommandons donc de faire un testament en Espagne et de le revoir avec un avocat.

Le montant dépend surtout du lien de parenté. Aux Baléares, l’impôt est presque entièrement réduit pour le conjoint, les enfants ou les parents, sous réserve des conditions légales. Pour les frères, sœurs, neveux, nièces ou personnes sans lien familial, la charge peut être élevée. Les héritiers non-résidents peuvent généralement appliquer les règles baléares, mais certains avantages exigent des conditions précises : chaque dossier doit être étudié. Le délai de déclaration est de six mois après le décès, prolongeable de six mois supplémentaires sur demande présentée à temps.

La succession peut être réglée sans venir à Majorque. Il faut d’abord obtenir l’acte de décès, le certificat du registre espagnol des dernières volontés et une copie du testament. Les héritiers, munis de leur NIE, signent ensuite l’acte authentique d’acceptation et de partage, personnellement ou par procuration établie dans leur pays et authentifiée par l’apostille de La Haye. Puis les droits de succession et la taxe municipale sur la plus-value sont payés, et les biens inscrits à leur nom. Nous coordonnons le processus et l’expliquons dans votre langue.

Seulement avec une licence de location touristique (ETV) et des places touristiques enregistrées. Obtenir une nouvelle licence est actuellement très difficile : les places sont limitées à Majorque, aucun nouveau logement touristique n’est admis dans les immeubles collectifs et Palma n’accorde plus de nouvelles autorisations. Le logement doit aussi figurer au registre national unique des locations, dont les plateformes exigent le numéro. Louer sans licence expose à de lourdes amendes. Avant d’acheter ou de publier une annonce, nous recommandons de vérifier la situation précise du logement.

Aux Baléares, la licence et ses places touristiques sont rattachées au logement et se transmettent généralement avec lui, mais cela doit être vérifié avant signature. Nous contrôlons la validité et l’enregistrement de la licence, le nombre de places et le respect des conditions initiales d’octroi. Dans un immeuble, il faut aussi examiner le règlement et les décisions de copropriété : depuis 2019, celle-ci peut limiter ou interdire la location touristique avec le vote de trois cinquièmes des propriétaires. Cette vérification fait donc également partie des démarches préalables à l’achat.

Les loyers touristiques sont soumis à l’impôt sur le revenu. Un propriétaire résident en Espagne les déclare à l’IRPF, l’impôt des personnes physiques. Un non-résident relève de l’IRNR, l’impôt des non-résidents : 19 % pour les résidents de l’Union européenne, qui peuvent déduire leurs frais, et 24 % pour les autres. Le voyageur paie aussi la taxe de tourisme durable, collectée et reversée par le propriétaire. À compter du 1er décembre 2026, les locations touristiques de courte durée sont soumises à une TVA de 10 %.

Nous vous accompagnons en espagnol, catalan, anglais, allemand, français et néerlandais. Beaucoup de nos clients sont étrangers et investissent, vivent ou héritent à Majorque. Expliquer leur dossier dans leur langue évite des malentendus dans des domaines où chaque mot compte, comme un contrat de vente ou un testament. Nous travaillons depuis notre bureau de Palma, rue Oms, et coordonnons les dossiers avec des notaires, gestionnaires administratifs et conseillers de confiance en Espagne et à l’étranger. Nous échangeons aussi à distance, par visioconférence et par courrier électronique.

Écrivez-nous depuis le formulaire de contact ou appelez le +34 971 72 80 08 en présentant brièvement votre dossier. Un avocat du domaine concerné étudie votre demande et propose un rendez-vous, au cabinet ou en visioconférence, pour analyser votre situation et expliquer les options. Avant de commencer la mission, nous précisons l’étendue du travail et les honoraires. Depuis plus de 35 ans, nous conseillons des clients espagnols et internationaux à Majorque en matière immobilière, fiscale, commerciale, successorale et touristique, en fonction de leur situation.

Oui. Le formulaire de contact accepte jusqu’à trois documents, aux formats PDF, Word, ZIP, JPG ou PNG, de 8 MB maximum chacun et 20 MB au total. Ils sont conservés dans un espace privé du serveur et consultés uniquement par le personnel du cabinet. Pour utiliser un autre moyen, notamment si les fichiers sont volumineux, écrivez à info@illeslex.com afin de convenir des modalités d’envoi. Recevoir les pièces avant le rendez-vous nous permet d’étudier votre dossier sereinement et de mieux employer le temps que nous passons avec vous.